Warunki podaży nowych, centralnie zlokalizowanych biur będą nadal się zaostrzać.
Oczekuje się zaostrzenia konkurencji o nową powierzchnię, ponieważ podaż osiągnęła najniższy poziom od 2020 r., przy już ograniczonej dostępności biur w centralnych podrynkach.
Według naszych prognoz zatrudnienie w europejskich sektorach biurowych wzrośnie w tym roku o 1,1%, co jest wynikiem zbliżonym do poziomu obserwowanego w ostatnich dwóch latach. Jest to wolniejsze tempo niż długoterminowa średnia (1,7%), jednak nadal wspiera ono popyt. Oczekuje się, że w 2026 r. na 44 monitorowanych przez CBRE rynkach europejskich powstanie około 350 000 nowych miejsc pracy w sektorze biurowym.
Zgodnie z wynikami naszego badania European Office Occupier Sentiment Survey 2025, większość biur jest w pełni wykorzystywana w dni szczytowe, a niemal połowa respondentów przewiduje dalszy wzrost poziomu użytkowania. Popyt na powierzchnie biurowe będzie nadal najsilniejszy w centralnych dzielnicach biznesu (CBD), ponieważ najemcy koncentrują się na lokalizacjach oferujących krótkie dojazdy oraz atrakcyjne udogodnienia, wspierające zwiększoną frekwencję pracowników.
Historyczna zależność, zgodnie z którą nowa podaż jako odsetek całkowitego zasobu była wyższa w CBD niż poza nimi, odwróciła się w 2018 r. (rysunek 6) i nie powróciła do wcześszego stanu, pomimo silnego popytu najemców na te centralne podrynki. W efekcie coraz większa część popytu będzie przesuwać się na obszary mniej centralne, ponieważ niska dostępność i silny wzrost czynszów w centrach miast skłaniają najemców do poszukiwania alternatyw.
W rezultacie silniejszego popytu i bardziej ograniczonej podaży w lokalizacjach centralnych, w naszym scenariuszu bazowym prognozujemy średni wzrost czynszów prime na rynkach europejskich o 2,1% w nadchodzącym roku. W scenariuszu optymistycznym, omówionym w sekcji dotyczącej gospodarki, przewidujemy wzrost o 2,2%, natomiast w scenariuszu pesymistycznym tempo wzrostu spowalnia do zaledwie 0,2%.
Rysunek 6: Wskaźniki komercjalizacji w obszarach CBD i poza CBD oraz różnica pomiędzy poziomami pustostanów w CBD i poza CBD.
Uwaga: Wskaźniki komercjalizacji przedstawiają oddania z ostatnich czterech kwartałów jako procent istniejących zasobów. Dane obejmują łącznie 21 największych miast europejskich.
Trendy
-
Elastyczne biura
Coraz więcej firm będzie wybierać elastyczne rozwiązania biurowe, aby móc szybciej reagować na dynamiczne zmiany rynkowe. Tę zwinność w coraz większym stopniu cenią liderzy biznesowi, których organizacje wprowadzają elastyczność do swoich portfeli, przenosząc znaczną część zajmowanej powierzchni do elastycznych przestrzeni biurowych (średnio 21% zgodnie z naszym 2025 European Office Occupier Sentiment Survey, a w ciągu dwóch lat oczekiwany wzrost do 29%). Utrzymująca się niepewność, w połączeniu z opcjami nieruchomości o niskim zapotrzebowaniu kapitałowym, będzie napędzać dalszą adopcję tej strategii. Właściciele nieruchomości mogą wykorzystać rosnące zainteresowanie, uwzględniając element przestrzeni elastycznej w planach dotyczących aktywów, poprzez wdrożenie własnej oferty zarządzanych/serwisowanych biur lub poprzez współpracę z zewnętrznymi operatorami, aby zapewnić najemcom tego typu udogodnienie.
-
Popyt napędzany rozwojem AI
Oczekuje się, że popyt na powierzchnie biurowe ze strony firm zajmujących się sztuczną inteligencją znacząco wzrośnie, trend ten jest już widoczny w kluczowych, największych rynkach biurowych. Właściciele nieruchomości, którzy chcą wykorzystać to rosnące zapotrzebowanie, będą koncentrować się na obecnych centrach talentów technologicznych oraz strategicznych miastach w krajach o regulacjach sprzyjających rozwojowi firm i produktów opartych na AI.
-
Zaawansowana analityka
Analityka danych wspierana przez sztuczną inteligencję będzie wykorzystywana do pogodzenia rosnącego przewidywanego wykorzystania biur z już wysokimi poziomami obłożenia w godzinach szczytu. Wzorce obecności, zapotrzebowanie na określone typy przestrzeni roboczej (biurko, pokój do pracy w skupieniu, strefa współpracy), a także planowane i prognozowane interakcje będą służyć do równomiernego rozłożenia wykorzystania przestrzeni w budynku oraz w ciągu całego tygodnia. Elastyczne harmonogramy zarządzania obiektem będą dostosowywać intensywność usług w zależności od przewidywanych wzorców użytkowania, umożliwiając prowadzenie operacji niskokosztowych i ograniczających marnotrawstwo zasobów.
-
Rosnące wykorzystanie powierzchni
Wiele biur jest już w pełni wykorzystywanych w dniach o najwyższej frekwencji, a oczekuje się dalszego wzrostu obecności pracowników. W sytuacjach, w których wykorzystanie przestrzeni w modelach hybrydowych przekracza praktyczne limity dostępnej powierzchni, konieczne będzie pozyskanie dodatkowej przestrzeni biurowej. Zgodnie z wynikami naszego 2025 European Office Occupier Survey, 21% firm planowało zwiększyć zajmowaną powierzchnię biurową z uwagi na to zjawisko. Ponieważ 47% respondentów tego samego badania oczekuje wzrostu wykorzystania biur, przewidujemy kontynuację tego trendu.