European Real Estate Market Outlook 2026

Wchodząc w nowy rok, rynek nieruchomości wyraźnie wkroczył w kolejny cykl. Oczekujemy jednak, że będzie on różnił się od poprzednich. Prognozy wskazują, że długoterminowe stopy procentowe pozostaną podwyższone, co ogranicza ryzyko spadku rentowności. W rezultacie zwroty z inwestycji będą głównie oparte na dochodach, a kluczowe znaczenie zyskają selektywność aktywów i proaktywne zarządzanie aktywami.

Rynek inwestycyjny będzie stopniowo się poprawiał, a coraz korzystniejsze warunki finansowania będą wspierały wzrost zwrotów. Sektor mieszkaniowy umocnił już swoją pozycję jako największy segment inwestycyjny w Europie i spodziewamy się, że tak pozostanie także w tym roku.

Rynki najmu w większości sektorów powinny odnotować umiarkowaną poprawę w ciągu roku, mimo stosunkowo słabszego otoczenia makroekonomicznego. Są jednak wyróżniające się segmenty, takie jak sektor Living, gdzie dotkliwy niedobór podaży sprzyja wzrostowi czynszów. Dynamicznie rosnący popyt na centra danych, napędzany przede wszystkim boomem na rozwiązania AI,  również doprowadzi do presji na wzrost cen w tym sektorze.

 

Gospodarka Europy stoi w tym roku w obliczu wolniejszego wzrostu w wyniku globalnego osłabienia, wyzwań związanych z polityką handlową, silnego euro oraz presji konkurencyjnej. Oczekujemy jeszcze jednej obniżki stóp procentowych przez Bank Anglii (BOE) w tym roku, przy jednoczesnym braku dalszych obniżek ze strony Europejskiego Banku Centralnego (EBC). Długoterminowe stopy procentowe pozostaną na podwyższonym poziomie.
Pozytywne nastroje na rynkach kapitałowych nieruchomości będą się utrzymywać, a stopniowe ożywienie napędzane strategiami ukierunkowanymi na dochodach oraz silnym apetytem kredytowym.
Strukturalna nierównowaga pomiędzy podażą a popytem będzie się utrzymywać w sektorze Living, wspierając wzrost czynszów pomimo wzrostu aktywności deweloperskiej na wybranych rynkach. Utrzymująca się atrakcyjność Europy wśród studentów zagranicznych nadal będzie stanowiła kluczowy czynnik napędzający popyt na obiekty typu PBSA (Purpose-Built Student Accommodation).
Popyt na powierzchnie logistyczne odnotuje umiarkowaną poprawę, jednak nie oczekuje się, aby absorpcja netto powróciła do wzrostów, ponieważ najemcy będą koncentrować się na modernizacji swoich obiektów, a nie na ekspansji. Prognozuje się, że wzrost czynszów dla powierzchni prime będzie dalej spowalniał ze względu na rosnącą wrażliwość kosztową.
Popyt na powierzchnie biurowe będzie wspierany przez wzrost zatrudnienia oraz rosnący poziom wykorzystania biur, przy czym część aktywności przeniesie się do mniej centralnych lokalizacji z uwagi na ograniczoną dostępność i silny wzrost czynszów w centrach miast. Nowa podaż pozostaje wyższa poza centralnymi dzielnicami biznesowymi (CBD).
Wzrost sprzedaży detalicznej utrzyma się na stabilnym poziomie, a silna konkurencja o najlepsze lokale przy głównych ulicach handlowych podniesie czynsze powyżej notowanych poziomów.  Czynsze w wiodących centrach handlowych będą wykazywać tendencję wzrostową, natomiast parki handlowe pozostaną segmentem przewyższającym rynek z uwagi na utrzymującą się nierównowagę pomiędzy popytem a podażą.
W sektorze hotelowym oczekiwany jest bardziej umiarkowany wzrost wyników operacyjnych, przy czym głównym czynnikiem wspierającym będzie rosnący napływ turystów zagranicznych, w warunkach zdyscyplinowanego pipeline’u deweloperskiego.
Dynamiczny rozwój technologii AI będzie dodatkowo obciążał dostępne moce centrów danych, a prognozy wskazują, że poziom pustostanów skurczy się do historycznie niskiego poziomu do końca roku - nawet pomimo rekordowej nowej podaży wchodzącej na rynek.
Zrównoważony rozwój nadal będzie odgrywał kluczową rolę w budowaniu wartości w zmieniającym się otoczeniu regulacyjnym, a podejmowane inicjatywy będą wzmacniać odporność aktywów, ograniczać ryzyko oraz chronić ich wartość.