Powolne ożywienie popytu przy utrzymującej się słabej aktywności deweloperskiej
W 2025 r. wolumen wynajmu powierzchni logistycznych w Europie ustabilizował się na poziomie od 5 do 6 mln m² kwartalnie wciąż znacznie poniżej szczytowego poziomu 9,6 mln m² odnotowanego w IV kwartale 2021 r., jednak wykazując niewielką poprawę w porównaniu z wymagającym rokiem 2024.
Nasze prognozy wskazują na kontynuację trendu umiarkowanego wzrostu wolumenu wynajmu w tym roku. Niemniej utrzymująca się niestabilność makroekonomiczna i polityczna wciąż stanowi czynnik ryzyka po stronie spadkowej.
Pomimo rosnącego wolumenu wynajmu, nie oczekuje się odbicia absorpcji netto aż do 2027 r. Wynika to z faktu, że najemcy częściej wymieniają dotychczasowe obiekty na bardziej efektywne lub gotowe na przyszłe potrzeby, zamiast zwiększać całkowitą zajmowaną powierzchnię. Przy większości europejskich sieci elektroenergetycznych pracujących na granicy lub przy maksymalnych mocach, zapewnienie odpowiednich dostaw energii dla magazynów o rosnącym zapotrzebowaniu energetycznym staje się kluczowe.
Presja na redukcję kosztów w całym łańcuchu dostaw będzie jeszcze bardziej wyraźna, często pozostając w sprzeczności z dążeniem do poprawy efektywności lub zwiększenia odporności magazynów na zakłócenia. Automatyzacja jest jednym z takich obszarów, dla wielu najemców logistycznych zbyt kosztownym w krótkim okresie, ale przynoszącym długoterminowe oszczędności i korzyści operacyjne.
Wskaźniki pustostanów nadal rosły w 2025 r., mimo wcześniejszych oczekiwań, że słaba absorpcja netto i spadająca nowa podaż zrównoważą się. Taki punkt równowagi jest teraz prognozowany na drugą połowę roku, kiedy 12-miesięczna podaż ukończonych projektów ma osiągnąć najniższy poziom od dziewięciu lat, ze względu na obecnie ograniczony pipeline deweloperski.
Coraz większy udział ukończonych w tym roku projektów będzie stanowić powierzchnia już wynajęta przed dostarczeniem. Deweloperka spekulacyjna pozostanie silnie ograniczona, nawet w krajach tradycyjnie bardziej skłonnych ją podejmować, takich jak Hiszpania czy Polska.
W naszym scenariuszu bazowym prognozujemy dalsze spowolnienie wzrostu czynszów prime w 2026 r. do poziomu 1,8%, przy czym najlepsze wyniki spodziewane są na Półwyspie Iberyjskim, w Dublinie oraz wybranych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. Jednocześnie zachęty dla najemców prawdopodobnie będą nadal rosły, szczególnie w lokalizacjach o większej dostępności powierzchni.
Zgodnie z naszymi scenariuszami prognoz przedstawionymi w sekcji dotyczącej gospodarki, oczekiwany wzrost wyniesie 2,1% w scenariuszu optymistycznym oraz 0,3% w scenariuszu pesymistycznym.
Rysunek 5: Ukończone projekty netto, absorpcja netto (w ujęciu 12‑miesięcznym) oraz wskaźnik pustostanów (%)
(Wielka Brytania, Niemcy, Francja, Holandia, Hiszpania, Włochy, Belgia, Polska, Czechy i Słowacja).
Trendy
-
Podział rynku
Różnica pomiędzy najlepszymi jakościowo aktywami logistycznymi a szerszym rynkiem prawdopodobnie będzie się dalej pogłębiać, wzmacniając trend ucieczki w kierunku jakości. Jednocześnie stworzy to możliwości repozycjonowania starszych, lecz dobrze zlokalizowanych nieruchomości tak, aby spełniały współczesne standardy.
-
Wyzwania związane z dostępnością siły roboczej
Dostępność pracowników oraz koszty pracy pozostaną kluczowymi wyzwaniami dla najemców powierzchni logistycznych. Na rozwiniętych rynkach logistycznych nowe inwestycje mogą wymagać pozyskiwania pracowników z już funkcjonujących obiektów, co dodatkowo zwiększy presję na strategie rekrutacyjne i utrzymaniowe.
-
Zasilanie energetyczne
Zapewnienie niezawodnych dostaw energii elektrycznej będzie nabierać coraz większego znaczenia w miarę zbliżania się sieci elektroenergetycznych do granic swoich możliwości. Rozwiązania samowystarczalne i działające poza siecią będą zyskiwać na popularności, szczególnie w regionach, w których ograniczenia infrastruktury sieciowej utrudniają realizację nowych inwestycji.
-
Konkurencja o grunty
Konkurencja o grunty oraz zasoby budowlane będzie się nasilać, ponieważ deweloperzy obiektów logistycznych i centrów danych rywalizują o najbardziej atrakcyjne lokalizacje oraz dostęp do usług wykonawczych. Ta rywalizacja prawdopodobnie wpłynie na koszty realizacji projektów oraz harmonogramy w obu sektorach.
-
Geopolityka i zrównoważony rozwój
Kwestie zrównoważonego rozwoju oraz odporności operacyjnej będą kształtować strategiczne decyzje rynkowe. Napięcia geopolityczne i zmiany regulacyjne będą napędzać testowanie alternatywnych szlaków handlowych, takich jak arktyczne trasy żeglugowe, a także rozwój inicjatyw obejmujących statki kontenerowe zasilane energią odnawialną. Jednocześnie najemcy będą stopniowo przekierowywać uwagę z certyfikacji ekologicznych na pragmatyczne plany transformacji klimatycznej, uznając znaczące nakłady kapitałowe niezbędne do osiągnięcia celów net‑zero.