Utrzymujący się niedobór mieszkań będzie wywierać presję na wzrost czynszów
Choć presja finansowa na najbardziej obciążone gospodarstwa domowe stopniowo maleje, utrzymujące się niedobory podaży będą powodować dalszy wzrost czynszów.
Deficyt mieszkaniowy w Europie będzie pogłębiał się w tym roku, pomimo wzrostu aktywności deweloperskiej w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Liczba pozwoleń na budowę i ukończonych projektów nadal pozostaje poniżej oczekiwań, a Europejski Bank Inwestycyjny szacuje lukę na poziomie 925 000 jednostek między dodatkowym popytem a ukończonymi inwestycjami w 2025 r., co pogłębia już znaczny niedobór podaży.
Presja ta będzie dodatkowo narastać z powodu rosnącego niedopasowania pomiędzy istniejącym zasobem mieszkaniowym a strukturą popytu. Przeciętna wielkość gospodarstw domowych nadal spada, zwiększając zapotrzebowanie na mniejsze jednostki, podczas gdy obecny zasób mieszkaniowy jest niewystarczająco dopasowany - w wielu krajach obserwuje się nadpodaż lokali z 3 oraz 4+ sypialniami. W 2024 r. szacowano, że jedna trzecia Europejczyków mieszkała w lokalach zbyt dużych w stosunku do wielkości gospodarstwa. To fundamentalne niedopasowanie najprawdopodobniej skróci okresy komercjalizacji i ograniczy poziom pustostanów w aktywach oferujących dobre opcje dla najemców indywidualnych.
Mimo to, w wielu krajach europejskich przewiduje się stabilizację lub dalszy spadek wskaźnika nadmiernego obciążenia kosztami mieszkaniowymi, co sugeruje zmniejszenie presji dla gospodarstw najbardziej napiętych finansowo. Wynika to z: (i) realnego wzrostu wynagrodzeń, (ii) zmian w regulacjach czynszowych i limitów czynszów w kilku jurysdykcjach, (iii) usprawnienia procesów selekcji najemców przez właścicieli, oraz (iv) wprowadzania na rynek mniejszych lokali lepiej dostosowanych do jedno- i dwuosobowych gospodarstw. Niedobór mieszkań pozostaje jednak głęboki i będzie wywierał dalszą presję na wzrost czynszów. W naszym scenariuszu bazowym prognozujemy wzrost czynszów o 2,4% w ujęciu europejskim w tym roku. W scenariuszach optymistycznym i pesymistycznym, omawianychw sekcji dotyczącej gospodarki, oczekiwany wzrost wynosi odpowiednio 2,7% oraz 2,1%.
Figure 3: Housing cost overburden rate (%)
Uwaga: wskaźnik nadmiernego obciążenia kosztami mieszkaniowymi definiuje się jako odsetek populacji żyjącej w gospodarstwach domowych, w których całkowite koszty mieszkaniowe przekraczają 40% dochodu do dyspozycji
Trendy
-
Wielkość gospodarstw domowych
Z uwagi na strukturalną dysproporcję pomiędzy typem dostępnego zasobu mieszkaniowego w większości rynków europejskich a faktycznymi potrzebami rynku, popyt na alternatywne formy mieszkaniowe będzie wzrastać. Na wielu rynkach obserwuje się nadpodaż większych mieszkań (3–5 sypialni) przy jednoczesnym utrzymującym się niedoborze mniejszych jednostek (1–2 sypialnie). To niedopasowanie znajduje odzwierciedlenie w strukturze zamieszkania. Około jedna trzecia populacji UE mieszka w lokalach niedostatecznie wykorzystywanych, a w krajach takich jak Hiszpania i Holandia odsetek ten przekracza 50%. Wśród możliwych rozwiązań znajdują się m.in. flex living, modele co-livingu oraz konwersje obiektów z innych klas aktywów, takich jak biura czy hotele, w celu dostosowania ich do potrzeb jedno- i dwuosobowych gospodarstw domowych.
-
Przystępność cenowa
Wskaźniki nadmiernego obciążenia kosztami mieszkaniowymi dla nieruchomości wynajmowanych na warunkach rynkowych znajdują się w trendzie spadkowym, co sugeruje zmniejszanie presji na gospodarstwa domowe o najbardziej napiętych budżetach. Jednocześnie rośnie popyt na mieszkania subsydiowane, co wskazuje na utrzymującą się presję w segmentach o niższych dochodach.
-
Nowe technologie
Cyfrowe platformy najmu, selekcja najemców oparta na sztucznej inteligencji oraz inteligentne technologie budowlane stają się standardem, poprawiając efektywność operacyjną i doświadczenia najemców. Spodziewamy się w tym roku większego wykorzystania tych technologii przez operatorów.