Potrzebujesz nowego biura? Prawdopodobnie pierwszą rzeczą, od której rozpoczniesz swoje poszukiwania, będzie przejrzenie ofert dostępnych w Internecie. Jeśli chodzi
o przedstawione powierzchnie szybko zauważysz, że w ogłoszeniach wskazane są różne opisy metraży, które różną się wielkością. Wynikają one z podziału na przestrzeń brutto i netto. Co to właściwie oznacza?

Przed podpisaniem umowy musimy mieć pewność, że jesteśmy świadomi od jakiej wielkości powierzchni będzie naliczany czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne. Jeśli nie mamy doświadczenia z wynajmem biur lub chcemy, aby cały proces przebiegł szybko
i bez komplikacji, warto zastanowić się nad współpracą z agentem nieruchomości, który będzie w stanie dopilnować szczegółów oraz wytłumaczyć nam wszystkie zagadnienia
z tym związane.

Powierzchnie netto i brutto a miesięczne koszty najmu

„Z naszego doświadczenia wynika, że co najmniej kilka razy zdarzyło się, że nasi klienci zaczęli obliczać miesięczne koszty najmu od niewłaściwej powierzchni, czyli od powierzchni netto wskazanych w ofertach. Dopiero w momencie, gdy jako CBRE zostaliśmy zaangażowani w proces, mogliśmy wytłumaczyć, na czym ta różnica polega – czynsz i opłaty eksploatacyjne zawsze naliczane są od powierzchni brutto. Ten przykład pokazuje nam, jak istotne jest dobre zrozumienie tematu u samych podstaw. Agenci mogą w tym pomóc.” – tłumaczy Marta Mądry, Zastępczyni Dyrektora w Dziale Powierzchni Biurowych.

Jakie dodatkowe korzyści płyną ze współpracy z agentem na wyłączność? Przeczytaj
w naszym artykule.

Poznajmy podstawowe definicje

Powierzchnia netto (ang. Net area premises) to wielkość powierzchni biurowej zgodna
z planem aranżacji powierzchni, czyli powierzchnia przeznaczona na wyłączny użytek najemcy. W jej zakres może wchodzić nie tylko przestrzeń biurowa, ale również pomieszczenia pomocnicze (np. pomieszczenie dla serwisu sprzątającego, magazynek),
do którego dostęp ma tylko najemca. Toalety mogą, ale nie muszą wchodzić w zakres powierzchni netto. W zależności od budynku mogą znajdować się również w częściach wspólnych, które dzielimy z innymi wynajmującymi. W taki wypadku do powierzchni netto doliczany jest udział w toaletach jako częściach wspólnych piętra.

Powierzchnia brutto (ang. Gross area premises) stanowi natomiast wielkość powierzchni biurowej netto powiększoną o udział w powierzchniach wspólnych budynku (tzw. add on factor). Powierzchnia biurowa brutto jest podstawą do kalkulacji miesięcznego czynszu
i opłat eksploatacyjnych.

Add-on factor jest to współczynnik powierzchni wspólnych, najczęściej wyrażany
w procentach, stosowany dla całego budynku. Obejmuje części użytkowane przez wszystkich najemców, np.: recepcje, klatki schodowe, korytarze windowe, toalety ogólnobudynkowe (np. dla osób z niepełnosprawnościami, usytuowane przy recepcji), pomieszczenia ochrony czy pomieszczenie BMS’u (automatyki budynkowej).

Czy pandemia spowodowała dużą dostępność powierzchni w dobrych cenach?

Metody pomiaru

Powierzchnia netto, brutto i współczynnik powierzchni wspólnych w dużym stopniu zależą od normy, która zostanie przyjęta przez wynajmującego do ich obmiaru. Na rynku powierzchni biurowych stosuje się ich kilka, m.in. BOMA, TEGoVA, PN-ISO i inne.

Niezwykle ważne jest, aby na etapie ustalania powierzchni najmu wiedzieć na podstawie jakich norm zostały one wymierzone lub będą obmierzone przed przekazaniem powierzchni przez wynajmującego. Poprośmy o plany powierzchni wraz z określoną powierzchnią netto oraz brutto oraz adnotacją, wg. której normy zostały oszacowane.

Gdy zachodzą zmiany

Co w przypadku, gdy nasza ostateczna powierzchnia różni się od tej wskazanej w umowie najmu? Nie musimy się tego obawiać, jeśli wprowadzamy się do biura już istniejącego.
W biurowcach, które są jeszcze w trakcie budowy, mogą jednak zajść zmiany. Ponowny pomiar powierzchni dokonywany jest po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie oraz przed przekazaniem powierzchni. Jest to kwestia do negocjacji – czy przyjmiemy nową, wynikającą z uaktualnionych pomiarów powierzchnię, czy decydujemy się na indywidualne ustalenia z wynajmującym w zakresie finalnych wielkości powierzchni. Nieoceniona może się tu okazać rola agenta, który będzie potrafił określić najkorzystniejsze dla nas rozwiązanie, jak również wykaże się siłą negocjacyjną, by zabezpieczyć wszystkie scenariusze już na etapie podpisywania umowy.

O czym powinieneś pamiętać przy zmianie biura?

Powierzchnia brutto i netto w biurowcu: parkingi

O tym, ile miejsc przypadnie do wynajęcia danemu najemcy decyduje tzw. współczynnik miejsc parkingowych. Jest to liczba m2 powierzchni biurowej netto, która przypada na jedno miejsce parkingowe. Należy pamiętać, że wielkość współczynnika w dużym stopniu zależy od lokalizacji budynku. W przypadku nowoczesnych budynków w centrum miast będzie on mniejszy – może wynosić nawet 1:100, czyli jedno miejsce parkingowe na 100 m2 wynajętej powierzchni.

Sytuacja wygląda nieco korzystnej w biurowcach znajdujących się poza centrum – wśród nich współczynnik miejsc parkingowych może wynosić nawet 1:30 i, często ze względu
na większą przestrzeń wokół budynku, istnieje możliwość wynajęcia miejsc parkingowych zlokalizowanych na terenie nieruchomości.

Ile przestrzeni na pracownika?

Jak określić, ile przestrzeni powinienem szukać do swojego nowego biura? Mogą pomóc
Ci w tym następujące pytania:

1. Dla ilu pracowników poszukujesz powierzchni biurowej? Czy Twoja firma
   w najbliższym czasie planuje zatrudnienie nowych pracowników?
2. Jakiej przestrzeni biurowej potrzebujesz? Estetycznej czy biznesowej? Nowoczesnej czy tradycyjnej?
3. Jakich pomieszczeń biurowych potrzebujesz? Sali konferencyjnej, sali spotkań, pokoju szkoleniowym, recepcji, pomieszczenia cateringowego?
4. Czy są jakieś obszary, które planujecie wzmocnić w swojej organizacji?
   Np. open space do pracy zespołowej lub strefy pracy indywidualnej.

W określeniu potrzeb i poszukiwaniu rozwiązań może pomóc Ci również doświadczony doradca. Jeśli masz pytania dotyczące przestrzeni biurowej, skorzystaj z naszego formularza kontaktowego!

Finalne ustalenia

Ostatnią kwestią, o której powinniśmy pamiętać w kontekście wynajmowanego biura,
jest ustalenie od jakiej powierzchni obliczany będzie budżet na fit-out, czyli kontrybucja wynajmującego na wykończenie powierzchni lub jej re-aranżację.

Standardowo fit-out wynajmujący oblicza od powierzchni netto lub od tzw. powierzchni dywanowej, która podlega faktycznej aranżacji, tj., gdy część powierzchni w ramach piętra jest już wykończona (np. toalety) przed rozpoczęciem prac aranżacyjnych.

Zastanawiasz się, jak we właściwy sposób zadbać o kwestie związanie z powierzchnią Twojego biura? Skontaktuj się z naszymi konsultantami – poprowadzą Cię przez cały proces, od momentu wyboru najlepszej lokalizacji, po konsultacje po wprowadzeniu się
na powierzchnię.