Ceny materiałów budowlanych w Europie w 2023

Zgodnie z szacunkami przeprowadzonymi przez CBRE, wzrost cen materiałów budowlanych wyniesie średnio od 4 do 8%. Wskaźnik ten nadal będzie jednak mniejszy niż w dwóch poprzednich latach, co może być impulsem dla deweloperów do wznowienia inwestycji, chociaż będzie ich mniej niż przed wybuchem pandemii.

Na potrzeby analizy CBRE „Mitigating Constrution Cost Inflation Risk in Europe” zbadano wskaźniki inflacji w kluczowych europejskich miastach: Dublinie, Warszawie, Frankfurcie, Berlinie, Sztokholmie, Amsterdamie, Madrycie, Paryżu i Londynie. W tych krajach w 2021 roku inflacja była niższa niż wzrosty cen materiałów budowlanych. Sytuacja znacznie
się zmieniła w kolejnym roku – inflacja przegoniła ceny materiałów budowlanych
w Warszawie, Madrycie i Paryżu.

Czy pandemia spowodowała dużą dostępność powierzchni w dobrych cenach?  

Ceny materiałów budowlanych w 2023: stabilizacja w przyszłym roku

Po dwóch latach drożejących materiałów, w 2023 roku jest szansa na spłaszczenie się trendu wzrostowego. Prognozy CBRE zakładają, że w Warszawie dojdzie do największego rozdźwięku między ceną materiałów budowlanych, która się ustabilizuje na poziomie 8%,
a inflacją, która będzie na poziomie ok. 11%. Ustabilizowanie się cen materiałów
oraz zapowiadany spadek cen energii spowodują, że w następnym roku deweloperzy
mogą powrócić do wstrzymanych inwestycji w głównych rynkach Europy.

„Rosnące aktualnie ceny najmu sprawiają, że nasz kraj pozostaje atrakcyjny dla inwestorów, bo płynność rynku nieruchomości utrzymuje się na wysokim poziomie. Docelowo jednak wszyscy czekają na to, aż okres niepewności się zakończy, a tego można spodziewać się w Polsce pewnie dopiero w 2024 roku” - tłumaczy Joanna Mroczek, Szefowa Działu Doradztwa Strategicznego CBRE

Zobacz, jak kształtują się nastroje najemców biurowych w obszarze EMEA.

Do tego czasu najlepszą odpowiedzią na niepewność jest odpowiedziane planowanie
i opracowywanie strategii. Kluczową rolę może spełnić dobrze dobrane doradztwo strategiczne. Sprawdź, w jaki sposób CBRE może Ci w tym pomóc.

Innym istotnym zagrożeniem dla firm w ostatnim czasie jest wysoka inflacja i rosnące koszty energii i gazu. Problem ten nie omija rynku nieruchomości, który szczególnie
jest narażony na ryzyko wysokich kosztów utrzymania. Inwestorzy i właściciele budynków muszą sprostać dzisiejszym wyzwaniom odnośnie konieczności oszczędzania. Z kolei najemcy dużą część tych kosztów muszą pokryć w ramach umowy najmu, jak również stawić czoła wysokiej inflacji i związanej z tym indeksacji. Podejmowane są więc różne działania, które mają zapewnić jak największe ograniczenie ryzyka dla działalności biznesowej.

Wzrost cen materiałów budowlanych
a inflacja i indeksacja

Rosnące ceny mają wpływ nie tylko na zakup produktów i usług, ale też na wzrost wynagrodzeń i wszystkich kosztów operacyjnych. W umowach najmu istotnym zapisem jest indeksacja - coroczny wzrost czynszu oparty na średniorocznym wskaźniku CPI. Wysokość tego wskaźnika zależna jest nie tylko od sytuacji gospodarczej,
ale też od sposobu jego liczenia oraz od waluty w jakiej płacony jest czynsz, najczęściej
w EUR. Standardem jest sposób liczenia HICP (Harmonised Index of Consumer Prices), przyjęty przez Eurostat dla wszystkich krajów Unii Europejskiej. Inflacja w strefie euro jest jednak znacznie niższa niż w Polsce, co dla najemców płacących czynsz w EUR jest dosyć pozytywne, ale dla właścicieli nie odzwierciedla rzeczywistego wzrostu kosztów operacji
w Polsce. Z kolei wahania i wzrosty kursu EUR nie są korzystne dla najemców.
Te wszystkie zmiany i niepewność z tym związana przynoszą zagrożenia dla funkcjonowania biznesów.

Co można z tym zrobić?

1. Przede wszystkim należy dokładnie zdefiniować sposoby indeksacji. Wiele umów było podpisanych kilka lat temu, kiedy ten temat nie miał dużego znaczenia.
   Warto sprawdzić jakie zapisy mamy ustalone i ewentualnie doprecyzować wszystko z właścicielem. Indeksacja (co najmniej na poziomie 10%) pojawi się na przełomie 2022/2023 i to zapewne będzie czas wielu dyskusji. Dobrze się więc przygotować.
2. Podpisując nową umowę warto poprosić o odroczenie indeksacji. Najczęściej indeksacja jest odraczana o 12 miesięcy albo do początku roku. Takie zapisy
   są powszechną praktyką.
3. Toczą się dyskusje na temat wprowadzenia do umowy zapisu o górnych limitach indeksacji (tzw. caps). Na takie rozwiązania właściciele niechętnie się obecnie zgadzają, ale wiele umów takie zapisy ma z przeszłości. Zachęcamy do wypracowywania kompromisów i współodpowiedzialności za przyszłą niepewną sytuację. Można ustalić limit, powyżej którego dalszy wzrost czynszu i kosztów pokrywany jest solidarnie w jakiejś proporcji (np. 50/50).
   
   
   

Koszty eksploatacyjne

Jeszcze większym zagrożeniem dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości
są gwałtowne wzrosty kosztów energii i gazu, co przekłada się na ogólny wzrost kosztów eksploatacyjnych. Coraz częściej pojawiają się głosy o możliwych wyłączeniach prądu, zamykania centrów handlowych, zaciemniania budynków po godzinach pracy, ciemnych miastach. Zwłaszcza firmy produkcyjne i centra danych, zużywające ogromne ilości prądu
i gazu, już borykają się z nieoczekiwanie wysokimi rachunkami za media. Dla niektórych firm może to oznaczać zamknięcie działalności i zwolnienia pracowników. Pozytywnym efektem zaistniałej sytuacji jest realny wzrost zainteresowania zieloną energią
i poszukiwaniem tańszych rozwiązań i źródeł energii odnawialnej. Sytuacja sama wymusiła na firmach i władzach konkretne inwestycje ESG.

Budynek biurowy zgodny z wartościami ESG – czyli jaki?

Jakie działania można podjąć:

1. Jeśli jesteśmy najemcą budynku warto podjąć rozmowy z właścicielem lub zarządcą i ustalić odpowiednie działania. Istotne są audyty energetyczne i wspólne poszukiwania sposobów optymalizacji wykorzystania energii. Ważne są też skuteczne mierniki zużycia prądu i inwestycje w automatyczne systemy sterowania i kontroli. Koszty utrzymania powierzchni niewynajętych są najczęściej pokrywane przez pozostałych użytkowników budynku. Warto wykorzystać lepiej wolną powierzchnię lub wynegocjować inny sposób rozliczania.
2. Koszty funkcjonowania obiektu i zużycia przez niego prądu i ciepła dotychczas były rozliczane rocznie po uwzględnieniu zaliczek. Obecną praktyką jest bieżące, miesięczne kontrolowanie kosztów i rozliczanie się na zasadzie „otwartych ksiąg”. Możliwe jest też wypracowanie ograniczeń („caps”) wzrostów na tzw. kosztach kontrolowalnych. Czasem koszty eksploatacyjne podawane są z wyłączeniem kosztów energii i wody, co pozwala na bieżące ich monitorowanie.


3. Ryzyko wyłączeń prądu (tzw. black-out’ów) można ograniczyć wybierając właściwe sąsiedztwo. Obecność firm z sektora tzw. kluczowego znaczenia dla państwa,
   może być rodzajem zabezpieczenia dla całego budynku. Takim najemcom warto zaproponować preferencyjne warunki najmu, bo oni przyciągną z kolei innych najemców i zagwarantują stałą dostawę prądu. Centra handlowe powinny szukać sposobu na jak najefektywniejsze wykorzystanie własnej powierzchni, którą stale trzeba ogrzewać i oświetlać. Być może jest to moment na wymuszenie na prawodawcy przywrócenia niedziel handlowych albo otwarcie się na nowe obszary działalności dofinansowanych z innych budżetów (np. programów kulturalnych). Kilka lat temu to było rozwiązanie dla irlandzkich centrów handlowych, które ratowały się dzięki teatrom.
4. Najemcy przeprowadzają też audyty i szukają oszczędności w ramach swoich powierzchni. Szukają też możliwości samodzielnych umów na dostarczanie prądu. Takie działania są często mało efektywne, właściciel budynku ma często znacznie więcej możliwości negocjacji z dostawcami mediów. Deweloperzy i inwestorzy nieruchomości mają też znacznie większe opcje inwestowania w zieloną energię
   i rozwiązania ją oszczędzające. Duże przedsiębiorstwa i właściciele portfeli nieruchomości mogą inwestować w farmy fotowoltaiczne (na działkach lub dachach i elewacjach budynków), magazyny prądu i ciepła (lub zimna), pompy ciepła
   i konwektory, czy nawet rozwiązania wodorowe. Zakupy energii i duże kontrakty mogą generować zapasy i stałe, przewidywalne koszty. Warto więc jednoczyć siły, szukać odpowiedniej wiedzy i doradztwa, wspólnie podejmować decyzje i prowadzić negocjacje.