Jak optymalizować inwestycje w nieruchomości komercyjne: Przewodnik

Z tego artykułu dowiesz się, czym jest doradztwo inwestycyjne w nieruchomościach, jak mierzyć sukces inwestycji i co warto wiedzieć o wyborze lokalizacji. Poznasz także 5 błędów, których należy unikać przy inwestycjach w nieruchomości komercyjne.

Czym jest doradztwo inwestycyjne w nieruchomościach?

Doradztwo inwestycyjne w nieruchomościach skierowane dla deweloperów i inwestorów jest czynnością wykonywaną przez zewnętrzne firmy specjalizujące się w zarządzaniu nieruchomościami. Usługa ta polega na przygotowaniu dla klienta odpowiednich kontraktów, w które będzie mógł zainwestować część swoich środków finansowych. Doradztwo inwestycyjne to także udzielanie obiektywnych i kompetentnych porad dotyczących obrotu, najmu, zarządzania, planowania, czy wyceny.

Przygotowane przez doradcę instrumenty finansowe są odpowiednio dobrane do potrzeb i sytuacji finansowej klienta, szczególnie uwzględniając horyzont czasowy inwestycji, akceptowalny poziom ryzyka, wymaganą stopę zwrotu oraz płynności środków. W ramach usługi doradca przygotowuje pisemną lub ustną rekomendację inwestycyjną. Doradca inwestycyjny zobligowany jest więc do przedstawienia klientowi wszelkiego rodzaju rozwiązań, które pomogą inwestorowi w osiągnięciu zysku, a także do poinformowania go o potencjalnych zagrożeniach. Jest to usługa skierowana głównie do inwestorów posiadających własny portfel inwestycyjny, lecz niemających doświadczenia, ani lokalnej infrastruktury do zarządzania nim. Doradztwo inwestycyjne to także usługi dla inwestorów chcących stworzyć strategiczny portfel nieruchomości, który będzie uwzględniał różne poziomy ryzyka i zysku w poszczególnych sektorach.

Korzystanie z doradztwa inwestycyjnego jest równoznaczne z wieloma zaletami dla inwestora lub dewelopera. Powierzenie kapitału profesjonalnemu doradcy sprawia, że staje się on osobą odpowiedzialną za wszelkie działania. Profesjonalna pomoc w zakresie nieruchomości to także oszczędność czasu dla inwestora bądź dewelopera oraz uniknięcie problemów, które mogłyby się pojawić wskutek niewiedzy w zakresie aspektów dotyczących inwestycji.

5 błędów, których należy unikać przy inwestycjach w nieruchomości inwestycyjne

Inwestowanie w nieruchomości jest dobrym sposobem na osiągniecie wysokiej stopy zwrotu, lecz w praktyce okazuje się, że nie każda inwestycja przyniesie satysfakcjonujący dla inwestora lub dewelopera zysk. By działania inwestycyjne przyniosły spodziewane zyski, warto unikać pięciu podstawowych błędów.

Błąd 1: Brak znajomości lokalnego rynku nieruchomości

Podstawą dla powodzenia tego typu inwestycji jest znajomość lokalnego rynku nieruchomości. Jej brak może skutkować posiadaniem nieruchomości, która jest nieatrakcyjna w danej okolicy lub słabo skomunikowana z pozostałymi częściami miasta.

Błąd 2: Zła ocena stanu prawnego nieruchomości

Decydując się na zainwestowanie w nieruchomość komercyjną, kluczowym aspektem jest dokładna analiza stanu prawnego. Zakup udziału w nieruchomości i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to nie to samo, co posiadanie jej na własność. Zakup nieruchomości z nieuregulowaną sytuacją prawną może skutkować pewnymi ograniczeniami dotyczącymi np. możliwość kredytowania nieruchomości, jej wyremontowania, czy czerpania zysków z najmu. Inwestor, kupując udziały w nieruchomości, staje się jej współwłaścicielem, co oznacza dzielenie się zyskami z pozostałymi udziałowcami. Nabywając nieruchomość na bazie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jej właścicielem jest w dalszym ciągu spółdzielnia, posiadająca swój własny regulamin użytkowania. Na jego podstawie może ona wymagać różnych zgód przed przystąpieniem do prac remontowych.

Błąd 3: Niepoprawna ocena stanu technicznego nieruchomości

Decydując się na inwestycję w nieruchomość, należy dokładnie zweryfikować jej faktyczny stan i prawidłowo ocenić zakres wymaganych robót i możliwość ich przeprowadzenia. Szczególnie warto przyjrzeć się nieruchomościom, które można nabyć po zaskakująco niskiej cenie. Może być ona prawdziwą okazją, lecz w praktyce oznacza, że dana nieruchomość wymaga generalnego remontu.

Błąd 4: Niewłaściwe oszacowanie kosztów inwestycji

Koszt inwestycji w nieruchomość obejmuje nie tylko cenę zakupu, ale także pozostałe opłaty, w tym: wydatki ponoszone w związku z utrzymaniem nieruchomości, jej remontem, czy podniesieniem wartości.

Błąd 5: Zakup najtańszych nieruchomości

W wielu przypadkach to cena zachęca inwestorów i deweloperów do zainwestowania w konkretną nieruchomość. Jest to poważnym błędem, co wynika z faktu, że oferowana „promocja” musi być czymś podyktowana (najczęściej stanem prawnym lub złym stanem technicznym). W wielu przypadkach tanie nieruchomości wymagają generalnego remontu, co wiąże się z dużymi kosztami i opóźnieniami w spieniężeniu inwestycji. Inwestując w nieruchomość, należy być świadomym tego, że lepiej zainwestować w droższą, bardziej praktyczną i bardziej atrakcyjną nieruchomość, która pozwoli na zoptymalizowanie kosztów i zaoszczędzenie czasu.

Inwestycja w nieruchomość może przynieść wysokie zyski, ale ich osiągnięcie nie zawsze jest proste. W tej branży liczy się doświadczenie, umiejętność realnej oceny ofert, znajomość rynku i unikanie powyższych błędów.

Analiza ROI: Jak mierzyć sukces inwestycji

Celem inwestycji jest zarabianie, więc dobra inwestycja to ta, przynosząca oczekiwany zwrot. Każdy inwestor, który poważnie myśli o zarabianiu, powinien umieć obliczyć rentowność najmu. Daje to możliwość porównania różnych opcji i pomaga w podjęciu najlepszej decyzji. Rentowność najmu można obliczyć używając wskaźnika ROI (Return on Investment), dzieląc przez siebie dochód netto z wynajmu danej nieruchomości przez całkowite nakłady inwestycyjne, a następnie mnożąc to przez 100 procent. Jak sama nazwa wskazuje, jest to wskaźnik informujący o zwrocie z inwestycji.

Dochodem netto jest pomnożony miesięczny dochód z nieruchomości przez liczbę miesięcy, przez które ta ma być oddana w najem. Do obliczenia wskaźnika ROI służy poniższy wzór:

Wybór lokalizacji: Co warto wiedzieć?

Dobrą lokalizacją na inwestycje w nieruchomość komercyjną może być nawet puste pole, a nietrafioną modna, zatłoczona ulica w centrum dużego miasta. W przypadku nieruchomości komercyjnych liczy się strumień przepływu klientów, gdyż najemców łatwiej jest przekonać do długofalowej współpracy, gdy ten jest szerszy.

W centrum miast skoncentrowane jest życie i to właśnie tam przebywa najwięcej ludzi. Wydawać by się mogło, że dla nieruchomości komercyjnych to najlepsza lokalizacja. Ostatnie kilka lat pokazało jednak, że struktura handlowa w polskich miastach uległa drastycznej zmianie. Lokalizacja w centrum najlepsza jest pod kilkoma warunkami, m.in.: gdy chodzi o ścisłe centrum, jak np. ul. Piotrkowska w Łodzi. Zawsze jednak należy dokładnie przeanalizować najbliższe otoczenie.

W biznesie najważniejsze jest bycie we właściwym miejscu i czasie, co świetnie odnosi się do wyboru lokalizacji nieruchomości komercyjnych. Należy przeanalizować:

• plany zagospodarowania przestrzennego,
• dynamikę demograficzną aglomeracji, dzielnicy, czy miejscowości – liczy się zwłaszcza potencjał wzrostu liczby mieszkańców, zatrudnienia oraz tendencje, jakie są związane z danymi obszarami,
• planowane inwestycje edukacyjne w okolicy,
• plany dotyczące rozwoju infrastruktury transportu zbiorowego.