Czy mogę kupić biuro? – wady i zalety zakupu biura

Jednym z pierwszych dylematów, przed którym stają przedsiębiorcy w wyborze najlepszej lokalizacji dla swojego biura, są odpowiedzi na pytania: czy mogę kupić biuro? Co bardziej się opłaca – zakup czy wynajem nieruchomości? W poniższym artykule postaramy się przedstawić zarówno plusy, jak i minusy obu rozwiązań.

Na rynku nieruchomości komercyjnych czynniki zewnętrzne mogą powodować bardzo dynamiczne zmiany. Mieliśmy okazję przekonać się już o tym po epidemii covid-19,
która w dużym stopniu zmieniła nasze podejście do miejsca wykonywania naszych obowiązków: fizyczne biuro nie jest już postrzegane jako jedyne i najlepsze miejsce
do codziennej pracy. Jak podają wyniki badania CBRE „EMEA Office Occupier
Sentiment Survey”, tylko 6% pracodawców zdecyduje się na powrót do tradycyjnego modelu pracy w biurze każdego dnia.

Model hybrydowy, który czerpie to co najlepsze ze strefy biurowej i zdalnej, jest obecnie bardzo popularnym rozwiązaniem, stosowanym w zarówno małych, jak i dużych firmach. Postawiło to jednak wiele organizacji przed niemałym wyzwaniem, jakim jest konieczność dostosowania nowej przestrzeni do modelu hybrydowego.

W „hybrydzie” biuro powinno być przede wszystkim wygodnie, elastyczne, posiadać nowoczesną technologię i umożliwiać pracę zespołową. Praca indywidualna i wymagająca skupienia często wykonywana jest podczas home office, dlatego rzędy biurek w budynku biurowym mogą nieraz świecić pustkami. Nowy model pracy wpływa zatem na sposób,
w jaki powinny być projektowane – lub przeprojektowywane – budynki przeznaczone do działalności biurowej. Co jednak zrobić, gdy nie mamy takiej możliwości w swojej obecnej przestrzeni? Czy mogę kupić biuro?

Czy mogę kupić biuro?

Krótka odpowiedź na to pytanie brzmi: tak. Jednak w szerszej perspektywie to,
czy możemy kupić biuro nie jest uzależnione wyłącznie od dostępnych na rynku ofert,
ale też od profilu naszej firmy oraz planowanych perspektyw rozwoju.

Jeśli nasza działalność dopiero się rozwija, to polecaną opcją będzie wynajęcie odpowiadającej nam powierzchni. Wiąże się to z wieloma zaletami, takimi jak:

• Elastyczność. Wynajem przestrzeni biurowej daje nam możliwość szybkiego dostosowywania się do sytuacji wewnątrz i na zewnątrz przedsiębiorstwa –
  zmiany biura na większe lub mniejsze, potrzeba zmiany lokalizacji czy zaplecza technicznego.
• Nie wymaga dużego kapitału na start – środki pieniężne możemy przeznaczyć na rozwój biznesu, technologię lub personel.
• Nie ponosimy odpowiedzialności za budynek – kwestie związane z przestrzeniami wspólnymi leżą w gestii zarządcy.
• Nie musimy tworzyć w swoich strukturach oddzielnego departamentu odpowiedzialnego za sprawy związane z budynkiem – oddajemy się w ręce profesjonalnych zarządców, którzy są na bieżąco z wymogami prawnymi.
• Najem czy korzystanie z serwisu biurowego w przypadku rozwiązań elastycznych powoduje, że głównie mamy do czynienia z kosztem „opexowym” i nie musimy wydawać znaczącej sumy pieniędzy, czy zaciągać kredytu na zakup nieruchomości.
  
  

Wynajem powierzchni biurowych ma jednak również swoje minusy, na które powinniśmy być przygotowani. Głównym z nich są wyższe ogólne koszty – ich wysokość zależy oczywiście od lokalizacji oraz klasy budynku, ale obecnie stawki najmu za najlepsze biura w centrum stolicy w pierwszym kwartale 2023 wahały się od 22 do 26 euro za mkw. miesięcznie. Wysokie są również opłaty eksploatacyjne, w ramach których ponosimy również koszty związane z utrzymaniem powierzchni wspólnych. Ceny czynszu i opłat mogą zostać również podniesione przez wynajmującego, co spowoduje, że nasza lokalizacja może przestać być już finansowo korzystna. Wynajmujący ma prawo również wypowiedzieć umowę najmu, przez co będziemy musieli rozpocząć poszukiwanie nowego lokalu.

Poza tradycyjnym wynajmem, mamy możliwość skorzystania z elastycznych usług biurowych w tzw. flexach lub biurach serwisowanych. Jest to przestrzeń, do której możemy wejść „z ulicy”, jak do kawiarni, w której znajdziemy przestrzeń do pracy wspólnej, pokoje do pracy indywidualnej, sale konferencyjne, pokoje do odpoczynku i przekrój funkcji dodatkowych, którymi przyciągają współcześni operatorzy.

Dla firm, które korzystają z tej formy pracy – na ogół, jest to elastyczne rozwiązanie,
które jest łatwo dostępne w przypadku decyzji wymagających podjęcia szybkich kroków. Kiedy najczęściej jest to wykorzystywane? Jeśli chcemy założyć nową spółkę
i potrzebujemy szybko miejsca do jej rejestracji i pracy dedykowanego zespołu –
w ciągu kilku godzin możemy mieć gotowe rozwiązanie! Jeśli potrzebujemy pracować
z miasta do którego się przeprowadziliśmy i nie chcemy robić tego z domu – wybieramy sobie dogodną lokalizację, uiszczamy opłatę i z marszu możemy zacząć pracę.

Zakup biura – czy to dobre rozwiązanie?

Firmy, które działają na rynku już od jakiegoś czasu i cieszą się bardziej ustabilizowaną sytuacją, mają szerszy wachlarz możliwości. Zwykle mają już zdolność kredytową
lub dysponują odpowiednim kapitałem i, zamiast wynajmu, mogą zastanowić się również nad zakupem własnego biura.

Oprócz pełnej niezależności i wzmocnienia naszego wizerunku, zakup nieruchomości stanowi również skuteczną formę lokowania kapitału. Budynek biurowy może stać się formą funduszu inwestycyjnego – jego przeznaczeniem może być czerpanie z niego korzyści finansowych i zapewnienie przepływu gotówki.

Niektórzy inwestorzy mogą być również zainteresowani zakupem budynku biurowego
w celu znalezienia nowych najemców, odnowienia powierzchni i ewentualnego odsprzedania nieruchomości po wyższej cenie.

Innym sposobem na zainwestowanie kapitału, jest dokonanie tzw. leasingu zwrotnego (ang. Sale and leaseback). Właściciel biurowca podpisuje z własną organizacją umowę najmu na określony okres i sprzedają nieruchomość nowemu inwestorowi. W ten sposób stają się najemcą w klasycznym tego słowa znaczeniu – jednak obowiązują ich warunki najmu, które sami wcześniej ustanowili. Takie rozwiązanie jest akurat bardziej popularne
w logistyce i produkcji.