Artykuł
Co to jest czynsz efektywny i jak się go liczy?
Poznaj kilka ważnych definicji
września 20, 2022
Szukając magazynu na wynajem warto poznać kilka definicji, które pomogą nam zrozumieć proces wynajmu hali magazynowej. Ile trzeba zapłacić za wynajem powierzchni magazynowej i co ma największy wpływ na cenę? Co to jest czynsz efektywny i jak się go liczy? Wyjaśniamy!
Szukając powierzchni magazynowej klient otrzymuje od dewelopera oferty
z podstawowymi informacjami na temat czynsz najmu, opłaty eksploatacyjnej oraz metrażu. Aby wiedzieć, która oferta jest dla nas najlepsza, dobrze jest znać co oznacza każda z podanych informacji.
Podstawowym kosztem najmu magazynu jest czynsz, którego płatność regulowana jest miesięcznie z góry. Kwota określana jest w walucie EURO w przeliczeniu na liczbę metrów kwadratowych zajmowanej powierzchni magazynowej oraz biurowo\socjalnej.
Czynsz podlega corocznej indeksacji, najczęściej na podstawie wskaźnika HICP
(ang. The Harmonised Index of Consumer Prices), czyli indeksu cen konsumpcyjnych wprowadzonym przez Komisję Europejską.
Jeśli chcesz wiedzieć, jakie są pozostałe czynniki i zależności, które wpływają na cenę wynajmu magazynu – kliknij tutaj.
Czynsz bazowy i czynsz efektywny –
jaka jest różnica i jak się go liczy?
Na rynku nieruchomości mamy styczność z dwoma określeniami czynszu,
czyli z czynszem bazowym i efektywnym.
Różnica pomiędzy nimi jest następująca.
Czynsz bazowy to podstawowa, miesięczna stawka wyjściowa netto określona przez wynajmującego w odniesieniu do powierzchni magazynowej i biurowo-socjalnej.
Przez czynsz efektywny, powszechnie rozumiemy czynsz bazowy pomniejszony, poprzez uwzględnienie kilkumiesięcznego zwolnienia z opłat czynszowych za wynajmowaną powierzchnię (rent free) oraz kontrybucję finansową, która jest pewnego rodzaju zachętą deweloperów lub właścicieli dla poszukujących nieruchomości na wynajem.
Należy mieć na uwadze, że większość deweloperów rozkłada tzw. zachęty finansowe na pierwszy okres najmu tj. pierwsze miesiące od daty rozpoczęcia najmu. Oznacza to,
że najemca po opłaceniu czynszu za pierwszy miesiąc może przez klika kolejnych ponosić koszty samych opłat serwisowych oraz zużycia mediów lub powyższe opłaty i procentowo obniżoną stawkę czynszu, zaś po tym okresie kiedy zachęty zostaną wyczerpane klient będzie płacił pełną stawkę czynszu bazowego za najem magazynu oraz biura. Zachęty finansowe w postaci kontrybucji najczęściej są przekazywane najemcy po skutecznym przekazaniu powierzchni i opłaceniu przez najemcę pierwszej faktury.
Reasumując, czynsz efektywny to uśredniona stawka czynszu przedstawiona per m2 / msc dla całkowitej długości umowy najmu.
Zaprezentujemy to na przykładzie:
Firma XYZ jest zainteresowana wynajęciem magazynu o powierzchni 1000 mkw.
Czynsz bazowy za mkw. hali to 5 euro za metr kwadratowy. Okres najmu jest na 5 lat. Deweloper lub właściciel w ramach zachęty finansowej proponuje 4 miesięczne zwolnienie z czynszu.
Firma XYZ zastanawia się, jaki będzie płaciła czynsz efektywny po uwzględnieniu zwolnienia z czynszu.
Czynsz bazowy miesięczny obliczamy w następujący sposób:
1 000 mkw. x 5 euro = 5 000 euro (miesięczny czynsz bazowy)
Obliczając miesięczny czynsz efektywny wykonujemy następujące działania:
5 000 € x 60 miesięcy = 300 000 € (suma czynszów bazowych za cały okres 5 - letniego najmu)
5 000 € x 4 miesiące= 20 000 € (zaoszczędzone pieniądze ze zwolnienia z czynszu)
300 000 € - 20 000 € = 280 000 € (suma czynszów efektywnych za 5-letni najem
po uwzględnieniu zwolnień z czynszu)
280 000 €/60 miesięcy = 4 666,66 € (miesięczny czynsz efektywny)
Podsumowując miesięczny czynsz bazowy wynosił 5 000 euro, zaś miesięczny czynsz efektywny wynosi około 4 666 euro.
