Wycena wartości nieruchomości vs ESG

W CBRE łączymy wiedzę z zakresu ‘zielonej transformacji’, ESG i danych rynkowych, aby ocenić, w jaki sposób zrównoważony rozwój wpływa na wartość nieruchomości.

Będąc świadomymi jednego z największych wyzwań obecnych czasów jakimi są kryzys klimatyczny i blisko 40% udziału sektora budowlanego w całości światowych emisji CO2, patrzymy również na nieruchomość pod kątem jej adaptacji do zmian klimatu i nowych regulacji UE i doradzamy naszym klientom jak utrzymać i podnieść wartość nieruchomości.

Ryzyka klimatyczne i regulacyjne

Ryzyka klimatyczne, które stają się obowiązkowym punktem przy ocenie budynku, należy rozpatrywać w dwóch aspektach: wpływu, jaki efekty zmian klimatu mają na budynki, oraz wpływu, jaki wywiera funkcjonowanie budynków na klimat i środowisko (double materiality concept). Z jednej strony dotyczą one możliwości adaptacji budynków do skutków zmian klimatu takich jak ryzyko powodzi, narażenie na częste i gwałtowne zjawiska pogodowe czy rosnące temperatury wpływające na efektywność energetyczną budynków i koszty ich utrzymania. Z drugiej strony, zmieniające się otoczenie prawne, technologiczne i rynkowe, wymagają minimalizacji negatywnego wpływu budynków na klimat i przystosowania się rynku nieruchomości do nowego spojrzenia w stronę budownictwa niskoemisyjnego, korzystania z odnawialnych źródeł energii oraz budowania opartego o założenia gospodarki cyrkularnej.

Jednym z aspektów analizowanych przy wycenie jest możliwość sfinansowania budowy czy zakupu nieruchomości komercyjnej kredytem bankowym. Coraz większą rolę będą tu odgrywały regulacje Unii Europejskiej, których celem jest skierowanie strumienia inwestycji w stronę inwestycji zrównoważonych. Taksonomia, której pierwsze przepisy zaczynają obowiązywać już od 2022, definiuje jakie inwestycje mogą zostać uznane za zrównoważone środowiskowo i ma przekierować przepływ kapitału w stronę takich projektów, które przyczyniają się do łagodzenia i adaptacji do zmian klimatu. Spodziewamy się, że banki, które mają być akceleratorem zmian, będą preferowały projekty zrównoważone a w dalszej perspektywie będą musiały przebudować portfel swoich inwestycji i kredytów tak, aby był on zgodny z założeniami „Europejskiego Zielonego Ładu”. Zatem niskoemisyjne, przyjazne ludziom i środowisku budynki będą miały łatwiejszy i tańszy dostęp do finansowania. W dalszej perspektywie pojawi się kwestia możliwości sfinansowania budowy czy zakupu takiej nieruchomości kredytem bankowym w ogóle, a co za tym idzie jej obrotu na rynku.

Nieruchomość zrównoważona czyli jaka?

Świadomość zachodnich inwestorów i najemców w kontekście tematu jest już wysoka
i coraz szybciej ugruntowuje się również w Polsce. Z naszych badań wynika, że dwie trzecie inwestorów europejskich wskazało, że przyjęło już kryteria ESG (a więc takie,
które poza zyskiem, uwzględniają też czynniki środowiskowe, społeczną odpowiedzialność biznesu i ład korporacyjny) do swoich praktyk i procesów inwestycyjnych. Oznacza to,
że w swoich decyzjach patrzą na nieruchomość jak na produkt, który wpływa na ludzi
i otoczenie i doceniają budynki, które minimalizują negatywny wpływ na środowisko
i społeczności a przez to są mniej narażone na ryzyka wynikające z globalnych wyzwań.

Jakie cechy nieruchomości są brane pod uwagę przy ocenie, czy budynek jest zrównoważony?

• Lokalizacja umożliwiająca korzystanie ze zrównoważonego transportu, zapewniająca dostęp do sieci ścieżek rowerowych czy komunikacji publicznej;
• Inwestycja przyczyniająca się do podnoszenia jakości przestrzeni miejskiej
  np. poprzez rewitalizację obszarów poprzemysłowych;
• Dostępność budynku i jego funkcjonalności dla osób z niepełnosprawnościami;
• Architektura i funkcjonalność w aspekcie obniżenia zapotrzebowania na energię
  i łatwości zaadaptowania do innej funkcji w duchu gospodarki cyrkularnej;
• Zielone certyfikaty, które potwierdzają, że nieruchomość została oceniona pod względem wielu kryteriów takich jak wpływ na środowisko wewnętrzne, zewnętrzne, użyte materiały, energochłonność i zużycie wody, ale też proces projektowy
  i budowlany i sposób zarządzania nieruchomością;
• Rodzaj wykorzystywanej w budynku energii, w tym dostęp do energii ze źródeł odnawialnych;
• Zastosowanie trwałych i odpornych materiałów, które zmniejszą częstotliwość wymiany elementów i niezbędnych napraw ograniczając tym samym ślad węglowy w trakcie eksploatacji budynku;
• Nowoczesne technologie, które pozwalają na efektywne monitorowanie
  i zarządzanie energią, ciepłem i zużyciem wody w budynku;
• Spełnianie kryteriów ESG w kontekście pozytywnego oddziaływania na otaczające środowisko, bioróżnorodność i respektowania potrzeb lokalnych społeczności.

Co wpływa na wartość nieruchomości i jak w tym uwzględnić zrównoważony rozwój?

Pamiętając o tym, że 95% zasobu budynków na świecie będzie dalej funkcjonowała w 2050 r., w CBRE współpracując z właścicielami, zarządcami i najemcami nieruchomości a także podmiotami finansującymi, patrzymy na nieruchomość jako na produkt długoterminowy,
a zatem taki, który będzie umożliwiał adaptację do zmian klimatycznych i regulacyjnych. Jest to wielkie wyzwanie dla naszej branży biorąc pod uwagę chociażby zapotrzebowanie budynków na energię i polski mix energetyczny, w którym 70% stanowi energia z paliw kopalnych. Z drugiej strony to szansa dla powstawania budynków korzystających
z inteligentnych rozwiązań i nowoczesnych technologii jak i modernizacji obecnego już zasobu, tak aby stał się on niskoemisyjny, przyjazny środowisku i ludziom.

Posługując się tradycyjnymi narzędziami czyli analizą popytu i podaży, oceną czynszu rynkowego i rentowności inwestycji w nieruchomość, analizujemy jak cechy charakteryzujące zrównoważoną nieruchomość wpływają na dotychczas analizowane czynniki i w jakim stopniu determinują one decyzje inwestycyjne podejmowane przez uczestników rynku.