Wpływ reformy planowania przestrzennego na rynek wynajmu nieruchomości komercyjnych

Założeniem reformy planowania przestrzennego jest uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych w zakresie planowania przestrzennego. Zmiany wynikające z nowelizacji będą więc miały znaczący wpływ na działalność inwestycyjną, w tym na rynek wynajmu nieruchomości komercyjnych. 

Główną zmianą jest wprowadzenie nowego dokumentu, planu ogólnego, obligatoryjnego i jednolitego dla wszystkich gmin w Polsce. Czas na jego wprowadzenie przewidziano do 2026 roku. Będzie on zawierał:

• podział gminy na strefy planistyczne wraz z określeniem dla nich katalogu dopuszczalnych funkcji i profilem planistycznym,
• fakultatywne gminne standardy urbanistyczne. 

Plan ogólny ma stanowić podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy, które mają być z nim zgodne w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Ma on mieć zwięzłą i prostą formułę, dzięki czemu – przynajmniej teoretycznie – będzie łatwiejszy w odbiorze i standaryzacji. Na tym poziomie inwestorzy mogą zatem spodziewać się ułatwień. 

Choć eksperci dostrzegają w narzędziu ZPI nowe możliwości – zarówno dla inwestorów, jak i najemców – to są też tacy, którzy upatrują w nim ryzyka nadużyć ze strony gmin. Nie istnieją jasne wytyczne co do zakresu dodatkowych inwestycji, a więc umowa urbanistyczna może być podstawą do nieuzasadnionych oczekiwań. Inaczej mówiąc, gminy mogą narzucać inwestorom dostosowanie inwestycji, także komercyjnych, według swojego “widzimisię”. 

W związku z tym inwestycje w nieruchomości komercyjne po reformie mogą okazać się mniej opłacalne. Adaptacja nieruchomości do nowych regulacji będzie wymagała nakładów pracy, czasu, a więc także zwiększy koszty realizacji projektów. Odbije się to na cenach najmu i uderzy nie tylko w samych inwestorów, lecz także w wynajmujących nieruchomości komercyjne. 

Choć reforma planowania przestrzennego ma docelowo uprościć proces inwestycji w nieruchomości na terenie gmin, to początkowy okres może przynieść efekt zgoła odwrotny. 

Gminy nie są odpowiednio przygotowane do sporządzenia i wdrożenia planów ogólnych. Eksperci uznają, że dwuletni czas na dopełnienie tego obowiązku, wyznaczony przez ustawodawcę, nie jest wystarczający. Jeśli po 31 grudnia 2025 roku gmina nie uchwali planu, nie będzie mogła wydawać nowych decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub o warunkach zabudowy. 

Może to spowodować przestój na rynku nieruchomości komercyjnych spowodowany brakiem dostępnych terenów pod inwestycje. Przedłużające się procesy oznaczają z kolei dodatkowe koszty, a te ostatecznie przeniosą się w dużej części na najemców. Nowy rząd ma jednak w planach wydłużenie okresu na opracowanie i przyjęcie planów ogólnych o dwa lata, czyli do końca 2027 roku. W takiej sytuacji być może uda się uniknąć przynajmniej części trudności związanych ze zbyt szybkim wejściem w życie nowych przepisów. 

Dodatkowy chaos może wystąpić zanim gminy wraz z inwestorami wypracują skuteczne i obustronnie korzystne praktyki w zakresie negocjowania umów urbanistycznych. 

Zanim więc nowy system planowania przestrzennego zacznie skutecznie funkcjonować, rynek nieruchomości komercyjnych może czekać okres trudności i przestoju, a w rezultacie wzrostu cen. Zarówno gminy, jak i inwestorzy, powinni więc dobrze przygotować się do czekających ich zmian, by trudności te możliwie zminimalizować.