Warszawski rynek biurowy z ograniczoną nową podażą i stabilnym popytem

Warszawski rynek biurowy w pierwszym kwartale 2026 roku charakteryzował się relatywnie niskim poziomem pustostanów oraz ograniczoną nową podażą. Jak wynika z najnowszych danych CBRE, wskaźnik niewynajętej powierzchni wyniósł 9,5 proc., co potwierdza utrzymującą się równowagę pomiędzy dostępnością a popytem. W analizowanym okresie zasoby biurowe w stolicy nieznacznie wzrosły, jednak oddane do użytku projekty są jednymi z ostatnich większych realizacji planowanych na 2026 rok.

Jednocześnie z mapy rynku znikają starsze budynki biurowe, głównie w wyniku zmiany ich funkcji. W połączeniu z brakiem nowej podaży w dalszej części roku tworzy to warunki sprzyjające utrzymaniu stabilnych wakatów oraz wzmacnia znaczenie nowoczesnych lokalizacji i wysokiej jakości budynków.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak kształtowała się sytuacja na warszawskim rynku biurowym w pierwszym kwartale 2026 roku,
• jaka była struktura popytu na powierzchnie biurowe,
• które branże były najbardziej aktywne po stronie najemców,
• jakie lokalizacje cieszyły się największym zainteresowaniem firm,
• jak ograniczona podaż wpływa na poziom pustostanów w stolicy.

W pierwszym kwartale 2026 roku całkowity popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie osiągnął poziom 134 tys. mkw. Największy udział w strukturze transakcji przypadł na nowe umowy, które odpowiadały za 51 proc. całkowitego wolumenu. Renegocjacje stanowiły 39 proc. transakcji, natomiast ekspansje odpowiadały za 9 proc. zawartych umów.

Struktura popytu wskazuje na utrzymujące się zainteresowanie firm relokacją do nowoczesnych projektów, przy jednoczesnej potrzebie optymalizacji zajmowanej powierzchni przez część najemców. Największą pojedynczą transakcją w analizowanym okresie była renegocjacja najmu niemal 9 tys. mkw. w kompleksie Neopark B.

Aktywność firm z sektora IT na warszawskim rynku biurowym pozostaje wysoka, co znajduje odzwierciedlenie w strukturze branżowej zawieranych umów. W pierwszym kwartale 2026 roku sektor technologiczny odpowiadał za 20 proc. całkowitego wolumenu transakcji, wyraźnie wyprzedzając usługi dla biznesu, które stanowiły 13 proc., oraz sektor finansowy z udziałem 12 proc.

Dane te potwierdzają, że mimo powszechnego stosowania modeli pracy hybrydowej, biuro pozostaje dla wielu organizacji istotnym elementem strategii operacyjnej oraz narzędziem wspierającym rekrutację i utrzymanie pracowników.

Preferencje najemców wyraźnie koncentrują się na dobrze skomunikowanych lokalizacjach, w szczególności w centralnym obszarze Warszawy. W pierwszym kwartale 2026 roku aż 54 proc. wszystkich umów zostało zawartych właśnie w tej części miasta. Szczególnie dużym zainteresowaniem cieszyły się okolice Ronda Daszyńskiego, na które przypadła około jedna czwarta całkowitego wolumenu transakcji.

Znaczącą popularność odnotował również Służewiec, który odpowiadał za 19 proc. wynajętej powierzchni. Wybory lokalizacyjne firm potwierdzają, że dostępność transportowa, jakość budynków oraz otoczenie biznesowe pozostają kluczowymi czynnikami wpływającymi na decyzje najemców.

W pierwszych trzech miesiącach 2026 roku do użytku oddane zostały dwa duże budynki biurowe. Największym z nich był projekt Studio A na warszawskiej Woli, który dostarczył 24 tys. mkw. nowej powierzchni. Drugą realizacją była Vena, oferująca 15,4 tys. mkw. biur. Jednocześnie w budowie lub w trakcie modernizacji pozostaje około 120 tys. mkw. powierzchni biurowej, przy czym harmonogramy tych projektów zakładają ich ukończenie w latach 2027–2028.

Równolegle sześć budynków biurowych o łącznej powierzchni 31 tys. mkw. zostało wyłączonych z rynku, głównie w związku ze zmianą ich przeznaczenia na funkcje inne niż biurowe, w tym usługi medyczne. Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,28 mln mkw., co oznacza wzrost w porównaniu z końcem 2025 roku, kiedy wynosiły 6,23 mln mkw.

Poziom pustostanów w skali miasta wyniósł 9,5 proc., co oznacza nieznaczny wzrost względem końca poprzedniego roku. W centrum Warszawy wskaźnik ten pozostawał wyraźnie niższy i wyniósł 6,5 proc., podczas gdy poza centrum sięgał 12,2 proc. Zachodnie Obrzeża Centrum odnotowały wakat na poziomie 7,1 proc., natomiast na Służewcu wskaźnik pustostanów utrzymywał się na podwyższonym poziomie 18,7 proc., co potwierdza rosnącą polaryzację lokalizacji biurowych w stolicy.