Artykuł
Warszawski rynek biurowy: widoczny trend „second best locations”
Trendy na warszawskim rynku biurowym w 2025 roku: Nowe lokalizacje i preferencje najemców.
lipca 23, 2025
Warszawski rynek biurowy wciąż ewoluuje, a w drugim kwartale 2025 roku odnotowano zarówno nowe otwarcia biurowców, jak i zmiany w preferencjach najemców. Ograniczona dostępność w najbardziej pożądanych lokalizacjach wpływa na decyzje firm, które coraz częściej poszukują alternatywnych rozwiązań i lokalizacji.
Nowa powierzchnia biurowa wpływa na rynek
W drugim kwartale 2025 roku do użytku oddano dwa nowe projekty biurowe: The Bridge i Office House, które łącznie dostarczyły na rynek 79,6 tys. mkw. powierzchni. W połączeniu z nowym budynkiem CD Projekt z poprzedniego kwartału, w pierwszej połowie roku warszawski sektor biurowy wzrósł o 85,2 tys. mkw. W budowie znajdują się kolejne cztery budynki, które w najbliższych kwartałach dostarczą ok. 100 tys. mkw. powierzchni, a dodatkowo w remoncie jest biurowiec V Tower (31 tys. mkw.).
Stabilny popyt na biura i zmiany w umowach najmu
Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie utrzymuje się na stabilnym poziomie. W pierwszym kwartale podpisano umowy na wynajem 147 tys. mkw., a w drugim kwartale 155 tys. mkw. Największą część wynajętej powierzchni w pierwszej połowie roku stanowiły renegocjacje umów (42%), tuż za nimi znalazły się nowe umowy (39%), a ekspansje stanowiły 8%. Najbardziej aktywne na rynku były firmy z sektora finansowego i nowych technologii.
Wzrost pustostanów i presja na czynsze
Odsetek wolnych biur nieznacznie wzrósł z 10,5% do 10,8% w porównaniu do pierwszego kwartału. Wzrost ten odnotowano nawet w Centralnym Obszarze Zachodnim (CCW), co wynika z oddania do użytku nowych projektów, będących jeszcze w trakcie komercjalizacij. Jednak wskaźnik pustostanów w CCW, a także w ścisłym centrum miasta (CBD), szybko będzie spadać. Spadająca dostępność najbardziej popularnych lokalizacji wywiera presję na wzrost stawek czynszu, dając przewagę negocjacyjną właścicielom budynków.
Służewiec: alternatywa i miejsce renegocjacji
W obliczu ograniczonej dostępności w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, najemcy coraz częściej zwracają uwagę na alternatywne obszary. Służewiec umacnia swoją pozycję jako miejsce renegocjacji umów oraz realna alternatywa relokacyjna. Najemcy chętnie przenoszą się w ramach tej samej dzielnicy, często wybierając inne budynki w okolicy. W ostatnim czasie Służewiec odpowiadał za największy udział w popycie na powierzchnie biurowe, wyprzedzając CCW i CBD.
