Technical Due Diligence

Technical Due Diligence (TDD) to wszechstronna weryfikacja stanu technicznego nieruchomości, która ma na celu wychwycenie istniejących oraz potencjalnych ryzyk technicznych wraz z wyceną ich usunięcia. Głównym celem jest odkrycie wszelkich problemów, które mogą mieć wpływ na wartość lub bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości.

Ta weryfikacja jest przeznaczona dla:

• Właścicieli nieruchomości, którzy chcą zminimalizować ryzyko podjęcia nietrafnej decyzji inwestycyjnej;
• Inwestorów i nabywców, którzy chcą dokonać bardziej świadomego zakupu za zmiarkowaną cenę;
• Najemców, którzy chcą sprawdzić stan techniczny nieruchomości przed podpisaniem umowy najmu.

Takie badanie można wykonywać w następujących przypadkach:

• Przed zakupem budynku lub działki, aby zminimalizować ryzyko podjęcia nietrafnej decyzji inwestycyjnej;
• Przed sprzedażą budynku lub działki, aby wykazać potencjalnym nabywcom, że nieruchomość jest w dobrym stanie technicznym;
• Przed upływem terminu umowy najmu, aby sprawdzić stan techniczny nieruchomości i ustalić czy jest ona nadal rentowna.

Typowy proces opracowania TDD trwa od 3 do 8 tygodni od momentu zlecenia usługi. Każdy z przypadków charakteryzuje się indywidualnym zakresem usług, który może być dostosowany do specyficznych potrzeb klienta.

Zespół wykwalifikowanych specjalistów w zakresie specjalności: budowlanej, instalacji elektrycznych, instalacji mechanicznych i sanitarnych, a także w razie potrzeby rzeczoznawca ds. przeciwpożarowych pod kierownictwem kierownika projektu dokonują rzetelnej oceny obiektu pod kątem technicznym.

TDD budynków składa się z następujących etapów:

1. Analiza dostępnej dokumentacji pod kątem kompletności i jakości. Analizie podlegają m.in.:
   1. Dokumentacja utrzymaniowa (książka obiektu budowlanego, protokoły przeglądów, budżet operacyjny, etc.);
   2. Dokumentacja projektowa (projekt budowlany, wykonawczy, dokumentacja powykonawcza);
   3. Umowy najmu (pod kątem technicznym);
   4. Zapisy gwarancyjne i rękojmi.
2. Wizja lokalna z oceną:
   1. stanu technicznego elementów konstrukcyjnych budynku oraz instalacji budynkowych (wentylacji, wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, BMS, bezpieczeństwa pożarowego);
   2. jakości utrzymania elementów budynku i jego instalacji;
   3. sprawdzenie zgodności budynku z przepisami.
3. Proces Q&A (pytań i odpowiedzi):
   1. Zadawanie pytań Sprzedającemu o brakujące dokumenty, lub rzeczy budzące wątpliwość;
   2. Weryfikacja otrzymanych odpowiedzi.
4. Opracowanie raportu:

   Na podstawie wizji lokalnej i analizy dostępnej dokumentacji zostaje opracowany raport, w skład którego wchodzi szczegółowy opis obiektu, zestawienie zaobserwowanych usterek i ryzyk wraz z szacunkową wyceną ich usunięcia oraz dokumentacją zdjęciową.

5. Omówienie raportu z zamawiającym, wyjaśnienie pozycji odpowiedź na pytania.

Technical Due Diligence pozwala na zminimalizowanie ryzyka podjęcia nietrafnej decyzji inwestycyjnej lub dokonać bardziej świadomego zakupu za zmiarkowaną cenę. Pozwala również na:

• Zidentyfikowanie potencjalnych problemów technicznych i ustalenie kosztów ich usunięcia;
• Ustalenie czy nieruchomość jest nadal rentowna;
• Dokonanie bardziej świadomego zakupu za zmiarkowaną cenę.

Po wykonaniu TDD, zamawiający otrzymuje szczegółową listę zaleceń dotyczących poszczególnych obserwacji.

Część z nich może wymagać dodatkowej ekspertyzy technicznej, pomiarów czy szczegółowych testów.

Jeżeli po zapoznaniu się z raportem, zamawiający decyduje się procedować z transakcją, zespół ekspertów może go wesprzeć w:

• Negocjacjach ze stroną sprzedającą;
• Nadzorowaniu usuwania usterek;
• Organizacji dodatkowych badań, ekspertyz dotyczących poszczególnych usterek.
• Szczegółowej weryfikacji dostępnej dokumentacji technicznej obiektu w wersji papierowej i cyfrowej;
• Odbioru dokumentacji na zakończenie transakcji.

Dzięki raportowi TDD, klient dostaje pogląd na obiekt z szerszej perspektywy. TDD pozwala dokonać świadomej decyzji i priorytetyzować ryzyka techniczne. Zdarza się, że na etapie negocjacji większość usterek zostaje usunięta lub kwota transakcji odpowiednio obniżona, aby zabezpieczyć odpowiednie środki na naprawy wykrytych wad.

Technical Due Diligence nie jest:

• Obligatoryjną, okresową kontrolą stanu technicznego zgodnie z art. 62. Polskiego Prawa Budowlanego;
• Wyceną nieruchomości;
• Szczegółową inwentaryzacją lokalizacji usterek (TDD pokazuje skale zjawiska, nie dokonuje natomiast szczegółowej inwentaryzacji wszystkich lokalizacji tego samego typu usterki);
• Przeglądem technicznym przed upływem gwarancji budynku/instalacji;
• Studium wykonalności koncepcji przebudowy lub budowy;
• Ekspertyzą techniczną obejmująca badania inżynieryjne obiektu, testy, pomiary itp.

Wszystko zależy od tego czy zamawiający posiada własny dział techniczny, który jest w stanie rzetelnie ocenić obiekt pod wieloma aspektami technicznymi i który brał udział przy transakcjach.

Celowo zostało opisane czym nie jest TDD, ponieważ często okazuje się, że doświadczeni inżynierowie, którzy nadzorują budowę obiektu, mają zupełnie inny pogląd na daną nieruchomość niż specjaliści, którzy wykonali wiele TDD i brali udział przy wielu transakcjach użytkowanego budynku