Artykuł

Rynek gruntów przemysłowo-magazynowych – co przyniesie rok 2026?

Prognozy dla sektora nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Polsce na 2026 rok

stycznia 27, 2026

Rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Polsce dojrzewa. Po okresie intensywnej ekspansji podażowej w latach 2019-2023, rok 2025 przyniósł stabilizację. Prognozy na 2026 rok wskazują na dalsze, umiarkowane wzrosty, ale jak sytuacja rynkowa przełoży się na podaż i popyt gruntów inwestycyjnych?

Dojrzewający Rynek Nieruchomości Przemysłowych

Największy wpływ na obecny stan rynku powierzchni magazynowych miał czas pandemii. Nagły wzrost liczby zakupów on-line, wymuszony poprzez czas izolacji, spowodował gwałtowny skok zapotrzebowania powierzchni magazynowej dla branży e-commerce. Wiele firm powiększało swoje stany magazynowe kilkukrotnie, nie tylko ze względu na znacznie podwyższony popyt, ale również ze względu na obawy przed przerwaniem łańcucha dostaw. Sektor magazynowy przeżył wtedy największy boom w historii. Odpowiedzią deweloperów na sytuacje rynkową było zabezpieczenie i przygotowanie obszernej bazy gruntów przygotowanych do szybkiego rozpoczęcia prac budowlanych. Równolegle w tym czasie wiele firm produkcyjnych nabywało grunty z myślą o przyszłych inwestycjach, które miały za zadanie skrócić łańcuchy dostaw. Niektóre z tych inwestycji powstały, niektóre jednak nie zdążyły przed zmianami koniunktury.

Pandemia i Boom na E-commerce: Katalizator Zmian

Kiedy pandemia się skończyła, nastąpił powrót do zakupów w formie stacjonarnej. Polacy nie przyzwyczaili się do stałego korzystania z e-commerce na dużą skalę. Mniejszy popyt, ograniczone ryzyko zaburzenia łańcucha dostaw oraz wysokie koszty magazynowania dosyć szybko zweryfikowały potrzeby rynku i nastąpił gwałtowny spadek zapotrzebowania na powierzchnię magazynowania, a tym samym nowe inwestycje magazynowe nie startowały.

Korekta Rynku: Spadek Popytu po Pandemii

Po pandemii przyszedł kolejny stresor rynku – wojna tuż za granicami naszego kraju. Niestabilna sytuacja geopolityczna spowodowała, że wiele firm rozważających rozpoczęcie inwestycji mających na celu skracanie łańcucha dostaw się wstrzymało, a niektóre w dość krótkim czasie wycofały się z pomysłu lokowania swoich zakładów produkcyjnych w Polsce. W związku z tym wiele działek wraca na rynek, zwiększając ich podaż.

Geopolityka i Wojna: Nowe Wyzwania dla Inwestorów

Powyższy ciąg przyczynowo - skutkowy spowodował, że aktualnie obserwuje się zaniżony popyt na grunty inwestycyjne. Z jednej strony deweloperzy wciąż mają rozbudowaną bazę gruntów przygotowanych do rozpoczęcia budowy, z drugiej inwestorzy przyjęli postawę wait and see w obawie przed lokowaniem swoich inwestycji w pobliżu trwającej wojny.

Reforma Planowania Przestrzennego: Nowe Regulacje

Za podaż gruntów przeznaczonych pod magazynowanie i logistykę odpowiedzialnych jest jeszcze wiele innych czynników. Jednym z nich jest fakt wprowadzenia w 2023 roku pierwszej od lat reformy systemu planowania przestrzennego w Polsce. Zmiany legislacyjne, mające na celu zmniejszenie możliwości uzyskiwania nowych decyzji o warunkach zabudowy, wprowadziły nie mały chaos w gminach. Wprowadzony został bowiem nowy, obligatoryjny, bazowy dokument planistyczny, który ma na celu zastąpienie dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - plan ogólny.

Rok 2026: Plany Ogólne i Stabilizacja Rynku

Rok 2026 zdecydowanie będzie rokiem planów ogólnych, przede wszystkim dlatego, że ustawowy termin na ich uchwalanie to koniec czerwca 2026 r. Wiele gmin i dużych miast w nadchodzącym roku uchwali ten nowy dokument planistyczny, ponieważ dużo procedur jest na zaawansowanym etapie. Przymus sporządzenia planów ogólnych to dla wielu gmin pierwsza od lat okazja do zrewidowania swojej polityki przestrzennej.

W 2025 r. uchwalono w Polsce 16 tych dokumentów planistycznych. Warto dodać, że brak uchwalenia planu ogólnego do terminu wyznaczonego w ustawie spowoduje brak możliwości uchwalenia nowych planów miejscowych i uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy.

Czy spowoduje to paraliż inwestycyjny dla projektów magazynowych i przemysłowych? Niekoniecznie. Zdecydowana większość gruntów przeznaczonych pod przemysł i magazyny objęta jest ustaleniami planów miejscowych, a te zachowują swoją moc. Inwestorzy, którzy byli świadomi zmian legislacyjnych zadbali o swoje grunty i często jeszcze przed 2023 rokiem rozpoczęli procedury planów miejscowych, które zabezpieczą możliwość realizacji inwestycji.

Czy plany ogólne stanowiące dokumenty planistyczne wyznaczające główne kierunki planistyczne gmin zmienią podaż gruntów? Moim zdaniem tak, ale raczej ją zwiększając. W przeciwieństwie do działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, grunty usługowe i przemysłowe nie są objęte obowiązkiem bilansowania. To z kolei oznacza, że gminy nie tylko przenoszą tereny pod przemysł, które dotychczas wyznaczone były w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ale także powiększają je, jeśli tylko widzą możliwość ich racjonalnego zagospodarowania. Istotne jest jednak to, że podaż gruntów nie jest równomierna dla całego kraju. W niektórych rejonach, takich jak Wrocław czy Warszawa zabudowa przemysłowa konkuruje z silną presją na zabudowę mieszkaniową, co powoduje konieczność szukania terenów w większej odległości od granic miast.

Podsumowanie: Perspektywy dla Rynku Gruntów Przemysłowych

Rok 2026 przyniesie zatem stabilizację. Podaż gruntów przewyższy ich popyt. Wiele działek, wraca na rynek, pojawią się też nowe możliwości wynikające z nowych planów ogólnych. Powyższe może przełożyć się również na stabilizację cen. Dotychczasowy duży popyt powodował, że ceny gruntów rosły systematycznie. Od momentu, gdy popyt się zmniejszył, ceny zdecydowanie się ustabilizowały. Nie można jednak zapomnieć, że w przypadku zmiany sytuacji geopolitycznej, może nastąpić ożywienie rynku, na co czekają, z pewnością, wszyscy jego uczestnicy.

Autorzy

Justyna Weclewska

Industrial Consulting

E-mail