Rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce

Patrząc na rynek mieszkaniowy w szerszej, europejskiej perspektywie, zauważyć można duże zmiany w stosunku do lat poprzednich. Nasz kontynent mierzy się bowiem z kryzysem mieszkaniowym objawiającym się spadkiem liczby nowych nieruchomości. Wynika to przede wszystkim z rosnących kosztów budowy. Rozwój rynku mieszkaniowego Polska - jak on wygląda na tym tle?

Z tego artykułu dowiesz się:

1. Jakie są aktualne trendy na rynku mieszkaniowym?
2. Które czynniki w szczególności wpływają na ceny mieszkań?
3. Jakie są prognozy na rozwój rynku mieszkaniowego Polska?
4. Czy inwestowanie w mieszkania pod wynajem zmienia rynek mieszkaniowy w Polsce?

Aktualne trendy na rynku mieszkaniowym

Analiza bieżącej sytuacji sektora mieszkaniowego wskazuje, że problemy, z którymi borykają się zamożniejsze kraje Europy, jeszcze do Polski nie dotarły, choć widać już ich pierwsze przesłanki. Zauważyć można za to rosnący popyt na nowe nieruchomości mieszkaniowe w 2023 roku. Ceny za metr kwadratowy rosną i będą rosnąć w roku kolejnym.

W Polsce niekiedy popyt przewyższa podaż, co oznacza, że często mieszkania sprzedawane są - w wyniku podbijania ceny, licytacji - za wyższą kwotę niż wyjściowa. Dla polskiego rynku charakterystyczny jest również wzrost zainteresowania mniejszymi mieszkaniami, szczególnie w dobrych lokalizacjach i to one bardzo szybko znikają z rynku. Podobnie jest z nieruchomościami premium.

Jak pisze Rzeczpospolita “Po mieszkania ustawiają się kolejki. Wróciły licytacje, klienci podbijają ceny”. Często chętnych jest kilka osób na jeden lokal. Utrzymującym się w Polsce trendem są również duże różnice w cenach regionalnie, przy czym najdroższe mieszkania są w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu.

Czynniki wpływające na ceny mieszkań

Czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań w Polsce jest wspomniany wyżej popyt, za którym nie nadąża podaż, szczególnie w przypadku małych metraży w dobrych lokalizacjach. Uznaje się, że na ceny mieszkań w najbliższym czasie wpływać będą również planowane podwyżki płac minimalnych. Popyt na mieszkania napędzał w drugiej połowie 2023 roku program Bezpieczny Kredyt 2 proc., zgodnie z którym: “Kredyt może uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku spełnić musi przynajmniej jedno z nich”. Analiza pokazuje, że program ten ma bardzo duży wpływ na rynek mieszkaniowy w Polsce. Na ceny i sprzedaż, które w tym roku są na wyższym poziomie niż w ubiegłym. Wynika to m.in. z obawy czy i jak długo program bezpiecznego kredytu będzie kontynuowany.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego

Rozwój rynku mieszkaniowego Polska to obecnie przede wszystkim ściganie się z czasem, a wygrywa ten, kto da więcej. Dotyczy to, jak wspomnieliśmy, przede wszystkim dużych miast, dobrych lokalizacji i mniejszych metraży. Czy jednak w obliczu postępującej inflacji, wzrostu kosztów budowy, rynek się nie załamie? Prognozy wskazują, że w najbliższych miesiącach trendy pozostaną raczej te same. Przynajmniej dopóty, dopóki dostępny jest program rządowy wspierający zakup pierwszego mieszkania. Nie zmienia to jednak faktu, że również w naszym kraju zmniejsza się liczba pozwoleń wydanych na nowe inwestycje mieszkaniowe, że deweloperzy stają się ostrożniejsi w swoich decyzjach, a więc już wkrótce możemy mieć do czynienia z podobnym kryzysem, jak w przypadku np. Niemiec, Francji czy Wielkiej Brytanii. Według ekspertów wypowiadających się dla portalu managerplus.pl, w 2024 roku ceny mieszkań w Polsce nadal będą rosły. “– Moja prognoza bazowa na 2024 r. to nominalny wzrost cen mieszkań o 10-15% – mówi dr hab. Waldemar Rogowski, profesor Szkoły Głównej Handlowej i główny analityk Biura Informacji Kredytowej.” Z kolei Jan Dziekoński, niezależny analityk rynku nieruchomości i założyciel portalu analiz FLTR.pl twierdzi, że: “W dłuższym terminie, a więc w ciągu 5-10 lat, nieruchomości będą droższe. Nie oszukujmy się, gruntów nagle nie przybędzie, koszty pracy nie spadną, nie zostaną też złagodzone wymagania techniczne co do efektywności energetycznej budynków.”

Inwestowanie w mieszkania na wynajem

Czy na rozwój rynku mieszkaniowego Polska wpływ ma również inwestowanie w mieszkania pod wynajem? Z pewnością zakup mieszkania nadal pozostaje jednym ze skuteczniejszych sposobów ochrony kapitału przed zagrożeniami, które niesie ze sobą inflacja. Z pewnością też mieszkanie na wynajem wciąż zapewnia stabilne i regularne źródło dochodu pasywnego. Natomiast bezpośredni wpływ na popyt lokali na wynajem ma sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań. W 2023 roku, jak wskazaliśmy, mamy do czynienia ze wzrostem sprzedaży. Jednocześnie jesienią tego roku, a więc w okresie wzmożonego zainteresowania mieszkaniami na wynajem przez studentów, odnotowano spadek zainteresowania wynajmem o ok. 10 - 15 proc. Analiza sytuacji całego sektora nieruchomości wskazuje, że jest zarówno wiele czynników pozytywnych, jak i negatywnych wpływających na opłacalność inwestowania w mieszkania pod wynajem.

Tym jednak, który w perspektywie najbliższych lat może mieć kardynalne znaczenie, jest prawdopodobny kryzys mieszkaniowy. To on znacząco wpłynie na wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce stoi u progu nowych wyzwań. Wiele zależeć będzie, jak zawsze w przypadku tego sektora, od kondycji gospodarczej kraju. Wszyscy czekamy również na to, jakie działania sprzyjające rozwojowi sektora nieruchomości mieszkaniowych zaproponuje nowy rząd.

Przeczytaj również raport: Warszawski rynek mieszkaniowy III kw. 2023