Rosnące zainteresowanie powierzchnią biurową na rynkach regionalnych w Polsce - analiza trendów 2025

Polski rynek biurowy w miastach regionalnych odnotowuje wyraźne ożywienie. Według najnowszych danych CBRE, od początku 2025 roku popyt na powierzchnie biurowe sięgnął 528,7 tys. mkw., co oznacza wzrost o 7% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Największe zainteresowanie biurami odnotowano w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, które pozostają liderami wśród ośmiu największych rynków regionalnych w Polsce.

Kraków utrzymuje pozycję lidera -od stycznia wynajęto tam 211 tys. mkw. powierzchni biurowej. Popyt napędzają głównie firmy z sektora nowych technologii oraz usług dla biznesu, które coraz chętniej lokują swoje centra operacyjne w stolicy Małopolski. Wrocław z wynikiem 107,3 tys. mkw. oraz Trójmiasto z 71,7 tys. mkw. również odnotowują stabilny wzrost.

Warto zauważyć, że 54% transakcji to renegocjacje istniejących umów, natomiast 36% stanowią nowe kontrakty. To pokazuje, że firmy nie tylko utrzymują obecne lokalizacje, ale także rozwijają działalność w regionach.

Pomimo rosnącego popytu, aktywność inwestycyjna deweloperów pozostaje niska. W III kwartale 2025 roku oddano do użytku zaledwie trzy nowe obiekty biurowe, co przełożyło się na 15,6 tys. mkw. nowej podaży. W budowie pozostaje około 200 tys. mkw., a brak nowych projektów w ostatnich miesiącach może mieć istotne konsekwencje dla rynku.

Eksperci CBRE przewidują, że ograniczona liczba inwestycji doprowadzi do:

• spadku poziomu pustostanów, szczególnie w Krakowie, Trójmieście i Poznaniu,
• wzrostu stawek czynszowych,
• wydłużenia okresów najmu z 5 do nawet 7 lat.
  ​

Już teraz średni poziom pustostanów na rynkach regionalnych wynosi 17,7%, przy czym najwyższy odnotowano w Katowicach (23,4%) i Wrocławiu (21,8%), a najniższy w Szczecinie (6,8%) oraz Lublinie (10,3%).

Największy udział w popycie na powierzchnie biurowe mają:

• ·nowe technologie - 20% całkowitego popytu,
• przemysł i usługi dla biznesu - po 16%,
• rosnąca aktywność sektora publicznego w III kwartale.
  ​

To pokazuje, że rynki regionalne stają się atrakcyjną lokalizacją dla innowacyjnych firm i instytucji, które szukają nowoczesnych przestrzeni do pracy.

Rosnący popyt na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych przy jednoczesnym ograniczeniu nowych inwestycji oznacza, że najbliższe lata będą czasem stabilizacji, ale także wyzwań dla najemców i inwestorów.

• Wzrost cen najmu jest niemal pewny, szczególnie w lokalizacjach o najniższym poziomie pustostanów, takich jak Kraków, Trójmiasto czy Poznań. Firmy, które planują ekspansję, będą musiały uwzględnić dłuższe okresy najmu oraz większą konkurencję o atrakcyjne powierzchnie. W praktyce oznacza to, że negocjacje będą bardziej wymagające, a elastyczność w podejściu do modelu pracy stanie się kluczowym elementem strategii.
• Kraków, Wrocław i Trójmiasto pozostaną głównymi motorami wzrostu, przyciągając inwestycje zarówno krajowe, jak i zagraniczne. Szczególnie istotny będzie napływ kapitału z rynku amerykańskiego, który już teraz sygnalizuje zainteresowanie nowymi projektami w Polsce. Jednocześnie rosnąca rola pracy hybrydowej i zapotrzebowanie na biura elastyczne będą kształtować sposób projektowania przestrzeni – firmy będą stawiać na jakość, funkcjonalność i lokalizacje sprzyjające integracji zespołów.
• Prognozy na lata 2026–2027 wskazują na dalszy rozwój projektów typu mixed-use, które łączą funkcje biurowe, mieszkaniowe i usługowe. To odpowiedź na zmieniające się oczekiwania najemców, którzy szukają kompleksowych rozwiązań w atrakcyjnych lokalizacjach. W dłuższej perspektywie rynki regionalne mogą zyskać jeszcze większe znaczenie, stając się realną alternatywą dla Warszawy, zwłaszcza w sektorach nowych technologii, usług dla biznesu i przemysłu.
  ​

„Na rynkach biurowych w miastach regionalnych w Polsce końcówka roku zapowiada się interesująco - spodziewamy się kilku znaczących transakcji, które przyczynią się do obniżenia poziomu pustostanów, szczególnie w Trójmieście i Łodzi. Od września obserwujemy wyraźny powrót zagranicznych inwestorów, którzy przyjeżdżają z jasno określonymi planami rozwoju na kolejne lata. Wśród nich nadal dominuje kapitał amerykański. Pomimo wzrostu wynagrodzeń Polska wciąż pozostaje atrakcyjnym rynkiem - przewaga kosztowa względem Europy Zachodniej i Wielkiej Brytanii jest nadal wyraźna. To prosta kalkulacja: jeśli outsourcing ma się rozwijać, Polska jest jednym z kluczowych miejsc.

Przyszły rok na wielu rynkach może wyglądać inaczej niż poprzednie lata. Zamiast nadpodaży biur, coraz częściej będziemy mówić o ograniczonej dostępności powierzchni. Zmiana ta wynika z powrotu pracowników do biur oraz niskiej podaży nowych projektów. Coraz częściej standardem stają się dwa, trzy, a nawet cztery dni pracy stacjonarnej. To nie jest wymuszony trend, lecz efekt zrozumienia, że biuro to narzędzie operacyjne, a nie wyłącznie koszt. Dobre biura ponownie zyskują na znaczeniu jako aktywa budujące przewagę konkurencyjną. Ten moment może być początkiem powrotu do postrzegania biura jako stabilnego, defensywnego produktu inwestycyjnego.” – mówi Mariusz Wiśniewski, szef rynków regionalnych w CBRE.