Renegocjacja umowy najmu w centrum handlowym

Wielu najemców centrów handlowych zadaje sobie coraz częściej pytanie: czy podpisana umowa najmu podlega renegocjacji? Kiedy należy rozpocząć rozmowy z wynajmującym? Czy jest to proces skomplikowany? Jakich benefitów możemy oczekiwać?  

W poniższym materiale przybliżamy najważniejsze zagadnienia związane z tym tematem, które trzeba mieć na uwadze przed rozpoczęciem rozmów z właścicielem obiektu 

KIEDY SĄ PODSTAWY DO RENEGOCJACJI? 

Istnieje kilka sytuacji, które mogą być punktem startowym do negocjacji.  

Najczęściej ma to miejsce w trakcie przedłużenia umów najmu. Wynajmujący może zaoferować obniżenie czynszu w zamian za przedłużenie najmu o kolejne lata.  

Zdarza się, że część najemców przedłuża umowy na kolejne lata „automatycznie”, bez renegocjacji warunków najmu, często po zawyżonych stawkach. Warto, w trakcie trwania długoterminowych umów, przeprowadzić weryfikację wysokości czynszów i dostosować je do obecnych stawek rynkowych. Zwłaszcza w sytuacji, kiedy po rewizji całej sieci i budżetów okazuje się, że jedna lub więcej lokalizacji jest mniej rentowna.   

Podstawą do renegocjacji jest również sytuacja kryzysowa, kiedy odnotowywany jest znaczny spadek obrotów izmiany nawyków konsumenckich na skutek np. spowolnienia gospodarczego. Kilkumiesięczny „lockdown” i szereg obostrzeń dotyczących również handlu, jaki miał miejsce podczas pandemii Covid-19, miał bezpośredni wpływ na wysokość przychodów zarówno najemców, jak i właścicieli galerii.  

Mniejsze obroty mogą być spowodowane również zbyt dużą liczbą najemców z tej samej kategorii w danym centrum handlowym; słabszą liczbą odwiedzających, wywołaną zmianą otoczenia danego najemcy, kiedy np. sąsiadująca marka (zwłaszcza znana sieć) likwiduje lokal lub nie ma obiecanego przez właścicieli tenant mixu (=> patrz Słownik najemcy) – brak flagowej marki, która miała przyciągnąć klientów do galerii. 

Kolejnym powodem do renegocjacji może być zmiana konceptu marki lub centrum – zmniejszenie lub zwiększenie powierzchni lub relokacjana prośbę najemcy (do lepszego miejsca w galerii) lub kiedy decyzją wynajmującego wszyscy najemcy z danej kategorii zostają przeniesieni na inne piętro. 

KIEDY PRZYSTĄPIĆ DO ROZMÓW? 

Do negocjacji można przystąpić w każdym momencie trwania umowy. Najczęściej się to odbywa na kilka miesięcy przed końcem umowy. Jeżeli planujemy przedłużyć ją w najlepszych centrach handlowych, do rozmów z wynajmującym należy przystąpić nawet na 2 lata przed wygaśnięciem najmu. 

Jeżeli umowa została podpisana niedawno i nie ma większych podstaw do zmian warunków najmu, do renegocjacji można wrócić w kolejnym roku. 

JAKIE BENEFITY? 

Najczęstsze korzyści, które można wynegocjować to obniżenie stawek na określony czas, wakacje czynszowe (zniesienie czynszu na jeden lub kilka miesięcy), relokacja do lepszej lokalizacji. 

 Przy przedłużeniu umów zdarza się również kontrybucja wynajmującego w kosztach fit-outu (kompleksowe wykończenie powierzchni dostosowane do potrzeb najemcy). 

RENEGOCJOWAĆ SAMEMU CZY Z DORADCĄ? 

Jak w przypadku negocjacji umów w każdej branży, warto zasięgnąć porady eksperta. Firma doradcza posiada wiedzę na temat średnich stawek czynszu w danym centrum i mieście, obecnych trendach, na bieżąco monitoruje rynek powierzchni handlowych i oferuje szeroki zakres usług konsultingowych i transakcyjnych dla najemców.