Artykuł

Regionalny rynek biurowy – raport za III kw. 2021

lutego 11, 2022

office-hub7-608x436

Pandemia wymusiła na kadrze zarządzającej tolerancję na wykonywanie obowiązków służbowych zdalnie. To z kolei wpłynęło na większą zachowawczość deweloperów
i najemców. Jak przekłada się to na dane dotyczące rynku powierzchni biurowych na głównych rynkach regionalnych w Polsce za trzeci kwartał 2021 roku? Czy przyniósł on pożądane ożywienie, po dość słabej aktywności najemców w pierwszych miesiącach roku? Jak zmieniły się trendy? I przede wszystkim, jakie są prognozy na najbliższe miesiące? Zapraszamy do lektury. 


Rynek biurowy w Polsce w 2021 został zachwiany przez COVID-19. Jak wynika z raportu CBRE, w pierwszych miesiącach roku struktura najmu istotnie odbiegała od wcześniejszych trendów. Rynek biurowy w tym czasie urósł zaledwie o 46,400 metrów kwadratowych. To najniższy wynik od 2015 roku. Podsumowanie zasobów nowoczesnych przestrzeni do pracy, nowych obiektów oddanych do użytku, wielkości transakcji najmu oraz liczby pustostanów nie pozostawia wątpliwości. W pierwszym kwartale zaliczyliśmy spadek aktywności na rynku. Wpływ na to miało parę czynników. W tym również naturalne spowolnienie tempa, po finalizacji projektów rozpoczętych w 2019 roku, który można okrzyknąć mianem rekordowego. Co przyniosły kolejne miesiące i jak można podsumować III kwartał 2021 roku? 

Regionalny rynek biurowy w Polsce 2021  – podsumowanie raportu CBRE 


Jak podaje Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK), na koniec III kwartału 2021 roku całkowite istniejące zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniosły 5 955 000 metrów kwadratowych. W rankingu pozycję lidera niezmiennie piastuje Warszawa. Jak wynika z raportu CBRE, warszawski rynek biurowy wzrósł o 4% od początku 2021 r. Analizy PKO Banku Polskiego sugerują jednak,
że tendencja wzrostu w najbliższych kwartałach ma przystopować. 

Drugie miejsce należy do Krakowa. Warto nadmienić, że właśnie w tym mieście powstała jedna z dwóch największych inwestycji ukończonych w III kwartale roku –  druga faza projektu Ocean Office Park A (5,2 tys. m², Cavatina). 
 
Dalej plasuje się Poznań. To właśnie tu i we wspomnianym wcześniej Krakowie wynajęto ponad połowę powierzchni biurowych w miastach regionalnych (dane za III kwartał 2021). Miejsce tuż poza podium zajmuje Trójmiasto.  

Od początku roku na rynek dostarczono łącznie 15 budynków o powierzchni biurowej prawie 146 tysięcy metrów kwadratowych.  


Podpisujemy nowe umowy najmu i renegocjujemy „stare” 


W ostatnich trzech miesiącach  –26% podpisanych umów stanowią przedłużenia już istniejących. COVID wzmógł jednak presje na zawieranie bardziej elastycznych zobowiązań. Osłabiły się tendencje wynajmu na okres dłuższy niż 5 lat. Najemcy chcą zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa, wynajmując powierzchnię biurową na okres
z reguły od 12 do 36 miesięcy. Mało tego, bardzo często pertraktują, by w umowach pojawił się zapis omożliwości ewentualnego podnajmu części powierzchni biurowej. 

Jest to zrozumiałe. Dynamiczne zwroty akcji na rynku i w podejściu do formy wykonywania obowiązków służbowych zmieniły wiele. Firmy nadal ustalają zasad gry
w nowej rzeczywistości. Liczne badania, w tym choćby opublikowane przez pwc.pl
pokazują, że wielu pracownikom nie spieszy się do powrotu do biura. Przynajmniej nie
w pełnym wymiarze godzin. Jak czytamy we wspomnianym raporcie, 44% młodych Polaków woli pracę zdalną od pracy w biurze. Wykonywanie obowiązków służbowych
w elastycznych godzinach i home office to „obowiązkowy” benefit dla odpowiednio 38,7%
i 33,7% badanych. 

Praca zdalna i hybrydowa oraz nowy trend hot desking stawiają znak zapytania przy realnych potrzebach biurowych wielu przedsiębiorstw.  

W ostatnich 3 miesiącach największym zainteresowaniem cieszą się nowe umowy
na wynajem przestrzeni biurowych. Aż 67% udziału pozwala mówić o naprawdę wysokim wyniku, zwłaszcza w tak średnio sprzyjających okolicznościach.  

Gorzej sprawy mają się w kwestii ekspansji, której udział szacuje się na poziomie zaledwie 8% wszystkich transakcji.  

 
Rynek biurowy raport – kto wynajmuje powierzchnie? 
 
Tu zaskoczenia nie będzie. Podobnie, jak w latach ubiegłych, nadal największy udział
w popycie stanowią firmy z sektora IT. Pandemia nie zmieniła układu sił w tym trendzie. Wynik 34% popytu pozwala mniemać, że najbliższe miesiące utrzymają tę tendencję. Przekładając to na liczby, wspomniany sektor podpisał umowy na 128,900 metrów kwadratowych powierzchni. To robi wrażenie!  

W kręgu zainteresowań najemców z branży IT znajdował się głównie Trójmiasto
(28,600 metrów kwadratowych wynajętych przestrzeni) oraz Kraków
(25,900 metrów kwadratowych powierzchni biurowych). W tych miastach najemcy
z branży IT podpisali dwie największe transakcje, do których doszło w pierwszych miesiącach 2021 roku. 

Według raportu CBRE drugim najaktywniejszym sektorem był biznesowy – 22%,
a trzecim produkcyjny – 21%. 

Rynek nieruchomości biurowych a COVID –  dostępne powierzchnie 

Ostatnie miesiące przekładają się na wzrost wskaźnika pustostanów, w odniesieniu
do większości rynków regionalnych. Na koniec III kwartału 2021 roku wyniósł on 13,5%.
W przełożeniu na powierzchnie biurowe do wynajęcia od zaraz to aż 805 700 metrów kwadratowych czekających na nowych najemców. To wzrost o 0,1 punktu procentowego
w stosunku do poprzedniego kwartału i 1,76 punktu procentowego w zestawieniu rok
do roku. 

Najwyższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotowano w Łodzi (16,8%),
co wpisuje się we wcześniejsze prognozy. Najniższy w Szczecinie – 5,8%. Problem jest odczuwalny również dla warszawskiego rynku. Tu sytuacja powinna jednak ustabilizować się w drugiej połowie przyszłego roku, po wyhamowaniu nowej podaży. 

Z niechlubnej tendencji „wyłamuje się” między innymi Poznań. Na koniec III kwartału bieżącego roku poziom pustostanów wyniósł tu 13,0%, co przekłada się na 80 300 mkw. Pomimo pandemii wskaźnik ten wydaje się być stabilny. 

Ile to kosztuje? Czyli stawki czynszu 

Analizując dane dotyczące rynku powierzchni biurowych na głównych rynkach regionalnych w Polsce trudno nie wziąć pod lupę kwestii finansowych. Ile trzeba zapłacić za najem w najlepszych lokalizacjach? Poziomy czynszu w miastach regionalnych wahają się od 12,50 EUR w Lublinie do 15,50 EUR w Poznaniu. 

Napisz do naszego eksperta

Autorzy

  • Kamil Tyszkiewicz

    Director,Head of Regio. Oper

    Zdjęcie Kamil Tyszkiewicz

    Specjalizacja: Dyrektor i szef Rynków Regionalnych, odpowiada za wszystkie działania biznesowe i operacyjne CBRE poza Warszawą m.in. w Krakowie, Trójmieście, Katowicach, Łodzi, Wrocławiu i Poznaniu. Integruje pracę wszystkich dotychczasowych linii biznesowych oraz rozwija nowe, zgodnie z wymogami rynkowymi i potrzebami klientów.