Przegląd techniczny budynku – kiedy się go wykonuje?

Okresowy przegląd techniczny budynku jest wymagany prawem. Przepisy szczegółowo określają, kogo dotyczy ten obowiązek, co należy skontrolować i jak często go wykonywać. Jest to ważne zadanie właścicieli i zarządców budynku, którego nie można lekceważyć. Nie tylko ze względu na kary związane z unikaniem przeglądów, ale przede wszystkim -
z powodu bezpieczeństwa osób przebywających lub korzystających na co dzień z danego obiektu. Z tego artykułu dowiesz się:

• kogo i czego dotyczy przegląd techniczny budynku,
• jakie rodzaje kontroli i w jakich okresach czasowych należy przeprowadzać,
• jaki jest koszt przeglądu technicznego budynku,
• czym jest książka obiektu budowlanego i dlaczego warto ją prowadzić,
• jakie grożą konsekwencje za niewykonanie obowiązkowego przeglądu.

Przegląd techniczny budynku - podstawowe informacje

Kwestie związane z przeglądem technicznym budynku określone są w ustawie o prawie budowlanym z dnia 7 lipca 1994 roku (przy czym na ten moment obowiązuje treść aktu Dz.U. z dn. 03.08.2020 r., poz. 1333). Przepisy precyzujące wymagania w tym obszarze ujęte są w artykułach 61 i 62. Zawarte są w nich informacje m.in. na temat tego:

• których obiektów dotyczy okresowy przegląd techniczny budynku,
• jakie są terminy przeprowadzania okresowych przeglądów technicznych,
• jak prowadzić dokumentację przeglądów,
• jakie stawia się wymogi dotyczące osób upoważnionych do wykonywania kontroli budynków.
  
  

Celem przepisów prawa budowlanego jest zapewnienie utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie - także estetycznym - nie zagrażającym bezpieczeństwu osób z nich korzystających oraz użytkowania go według określonych zasad. Ustawodawca ma tu również na myśli użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz stosowanie się do reguł związanych z ochroną środowiska. Narzędziem egzekucyjnym są właśnie okresowe przeglądy budowlane, przeprowadzane przez odpowiednio wykwalifikowane osoby.

Do najważniejszych elementów branych pod uwagę podczas kontroli należą:
poziom bezpieczeństwa pożarowego, konstrukcji obiektu i jego użytkowania oraz czy zapewnione są odpowiednie warunki: higieniczne, w obszarze ochrony środowiska
(w tym np. oszczędność zasobów wody, energii, izolacyjność cieplna budynku), a także zabezpieczenie użytkowników przed nadmiernym hałasem czy drganiami.

Przegląd techniczny budynku - czy obowiązkowy?

Przegląd techniczny budynku jest obowiązkowy. Jakich nieruchomości ten obowiązek dotyczy, również określone jest w wymienionej wyżej ustawie o prawie budowlanym. Objęte są nim:

• budynki użyteczności publicznej takie jak: szpitale, i przychodnie, szkoły, biblioteki, urzędy,
• obiekty sądowe, sakralne i zabytkowe,
• hotele,
• obiekty usługowe i handlowe,
• obiekty przemysłowe, w tym hale produkcyjne,
• biurowce,
• wieżowce mieszkalne, bloki, apartamentowce,
• domy jednorodzinne, szeregowe i wielorodzinne,
• budynki techniczne i gospodarcze.
  
  

Przegląd techniczny dotyczy także innych niż budynki obiektów budowlanych, których powierzchnia dachu przekracza 1000 m². Dla jasności przytoczmy ich definicję.

Jest to “każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty,
sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane
z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową”.

Za przestrzeganie terminów przeprowadzania przeglądów technicznych budynków odpowiadają właściciele bądź zarządcy nieruchomości (jeśli precyzuje to umowa podpisana pomiędzy obiema stronami). To również oni odpowiadają za przeprowadzanie bieżących konserwacji.

Terminy przeglądów technicznych

Ustawodawca jasno określił, w jakich terminach i jakich okresowych przeglądów należy dokonywać. Są to:

• przegląd wykonywany przynajmniej raz do roku,
• przegląd wykonywany przynajmniej co pięć lat,
• przegląd wykonywany przynajmniej dwa razy w roku,
  
  

Zwrot “przynajmniej” sugeruje, że gdy wystąpią po temu specjalne okoliczności
(np. niekorzystne zdarzenia związane przykładowo z gwałtowną aurą pogodową),
należy kontrole budynków przeprowadzać częściej. Dlatego w ustawie o prawie budowlanym znajduje się również zapis mówiący, że przegląd realizujemy każdorazowo, gdy wydarzą się czynniki zewnętrzne związane z działaniami ludzkimi lub sił natury,
które mogłyby mieć wpływ na stan obiektu. Wymienione wyżej rodzaje przeglądów ujęte są w artykule 62 prawa budowlanego. Nie dotyczą wszystkich obiektów naraz, różnią się również swoim zakresem.

Przeglądy roczne i pięcioletnie obowiązują wszystkie budynki oraz obiekty budowlane (ale różnią się zakresem), natomiast te przeprowadzane dwa razy do roku obowiązują w przypadku obiektów wielkopowierzchniowych (czyli o powierzchni przekraczającej 2000 m2) i innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2.

Czego dotyczy kontrola w ramach przeglądu technicznego corocznego?

Ustawodawca nakłada na właścicieli lub zarządców budynku przeprowadzanie przynajmniej raz w roku przeglądu technicznego obiektu. Obszar kontroli obejmuje ogólnie rzecz ujmując te elementy, które są bezpośrednio narażone na oddziaływanie warunków atmosferycznych oraz te czynniki, które wiążą się z codzienną, typową eksploatacją danego budynku.

Kontroli podlegają również: stan instalacji gazowej i przewodów kominowych oraz urządzeń sprzyjających ochronie środowiska. Dokładny zakres wykonywanego raz do roku przeglądu technicznego znajdziemy w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (par. 5 ust. 2). Kontrolą objęte są:

• zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych i wystające elementy ścian takie jak: balkony i loggie, balustrady filary, gzymsy, itp.
• wszystkie urządzenia, które są przymocowane do ścian obiektu,
• elementy odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
• pokrycia dachowe i elementy przymocowane do dachu,
• instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
• urządzenia ochrony przeciwpożarowej,
• instalacja kanalizacyjna odprowadzająca ścieki,
• przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku,
• instalacje gazowe i przewody kominowe.

Przegląd instalacji gazowych ma określone dokładne zasady i zakres, a precyzują go dwie normy. Pierwsza to PN-M 34503:1999 Gazociągi i instalacje gazownicze, a druga: PN-34507:2002 Instalacja gazowa – Kontrola okresowa. W jego ramach przeprowadza się przede wszystkim:

• kontrolę drożności przewodów oraz siły ciągu kominowego,
• sprawdzenie czy nie ma uszkodzeń w przewodach i kanałach,
• weryfikację sprawności działania wentylacji w pomieszczeniach, w których znajdują się urządzenia grzewcze.
  
  

Przy okazji każdego przeglądu instalacji gazowej kontroli podlegają również zalecenia, które właściciel otrzymał przy poprzednim. Ustawodawca wskazuje, by przeglądy roczne odbywały się po sezonie zimowym, czyli na wiosnę, natomiast dla obiektów wielkopowierzchniowych, zobligowanych do dwóch kontroli w skali roku: do 31 maja oraz do 30 listopada.

Okresowy przegląd techniczny budynku przeprowadzany co pięć lat

Wykonywany przynajmniej co pięć lat generalny przegląd techniczny budynku częściowo pokrywa się z tym corocznym. Jeśli chcemy, by go zastąpił, wówczas zobligowani jesteśmy do dodania odpowiedniego zapisu w protokole z kontroli (z wyraźnym zaznaczeniem, że chodzi o przegląd z art. 62 ust, 1 pkt.1).

Czym się różni? Obejmuje wszystkie wyżej wymienione elementy, a dodatkowo:

• kontrolę instalacji elektrycznej i piorunochronnej, przede wszystkim: sprawdzenie stanu i sprawności sprzętu i urządzeń związanych z elektryką, połączeń elektrycznych, izolacji przewodów, uziemień i zabezpieczeń od porażeń,
• kontrolę obiektów, które nie stanowią naszej własności, ale są przynależne do obiektu, a mogą mieć wpływ na jego użytkowanie.

Książka obiektu budowlanego

Książka obiektu budowlanego (w skrócie KOB) służy dokumentowaniu historii eksploatacji danej nieruchomości. Wpisuje się do niej nie tylko protokoły wszystkich przeprowadzonych przeglądów technicznych budynku, ale również wszelkie zmiany
w jego obrębie np. remonty. KOB przedstawia zatem cały “cykl życia” obiektu.
Jej prowadzenie również ma umocowanie prawne stanowiąc obowiązek właściciela lub zarządcy nieruchomości. Mówi o tym art. 64 prawa budowlanego.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury precyzuje też formę jej prowadzenia i zakres danych, jakie powinny się znaleźć w książce obiektu budowlanego. Sugeruje się, by miała ona format A4, z ponumerowanymi stronami. W KOB powinny się znaleźć:

• dokumentacja budowy łącznie z podwykonawczą,
• instrukcja obsługi obiektu, instalacji i poszczególnych, zaimplementowanych urządzeń,
• protokoły i oceny stanu technicznego nieruchomości,
• wszelkie istotne decyzje mające wpływ na wygląd, wyposażenie i eksploatację obiektu,
• świadectwo charakterystyki energetycznej,

KOB udostępnia się inspektorom nadzoru budowlanego podczas przeglądów technicznych.

Koszt przeglądu technicznego budynku

Koszt przeglądu technicznego budynku zależy przede wszystkim od wielkości nieruchomości, a także jej lokalizacji i oczywiście samego zakresu kontroli. Ceny mogą się też nieco różnić pomiędzy większymi i mniejszymi skupiskami miejskimi. Jak podaje branżowy portal muratorplus.pl, w Warszawie w 2023 roku roczny i półroczny przegląd techniczny budynku kosztuje:

• dla budynków o wielkości do 500 m² - powyżej 350 zł, w zależności od zakresu kontroli,
• od 450 zł dla powierzchni użytkowej do 2000 m²,
• od 500 zł w górę przy nieruchomościach o powierzchni powyżej 2000 m².

Z kolei okresowy przegląd budowlany wykonywany co pięć lat, kosztuje zwykle co najmniej o 20% więcej niż wymienione wyżej stawki, ponieważ obejmuje on szerszy zakres.

Do tego należy doliczyć jeszcze koszt prowadzenia książki obiektu budowlanego, jeśli nie chcemy uzupełniać jej sami. Są to kwoty rzędu: 100 zł za założenie i kilkaset złotych za prowadzenie jej w skali roku.

Jakie kary za niewykonanie obowiązkowego przeglądu?

Biorąc pod uwagę fakt, iż koszty przeglądów technicznych budynku nie są szczególnie obciążającym dla właściciela wydatkiem, warto ich pilnować, ponieważ kary za niewykonanie obowiązkowego przeglądu, są dużo bardziej dotkliwe. Nie zapominając przy tym o fakcie, że nie znając bieżącej kondycji nieruchomości, nie możemy ich najemcom zagwarantować bezpiecznego użytkowania. Co jest z kolei dużo istotniejsze od wszelkich kosztów. Nieprzestrzeganie wykonywania okresowych przeglądów budowlanych traktowane jest przez ustawodawcę jako wykroczenie i karane grzywną w wysokości do 5 tys. zł w formie mandatu, który nakłada nadzór budowlany. Wiąże się także z groźbą kary ograniczenia lub nawet pozbawienia wolności do roku.

Podobne konsekwencje czekają na właściciela lub zarządcę nieruchomości w przypadku, gdy podczas przeglądu wykryte zostaną zagrażające bezpieczeństwu użytkowników nieruchomości nieprawidłowości, a nie zostaną w odpowiednim czasie usunięte. Nieposiadanie ważnego przeglądu w sytuacji, gdy nastąpi niebezpieczne zdarzenie, np. związane z wyciekiem gazu lub wybuchem pożaru w przewodzie kominowym, który skutkował będzie śmiercią lub uszczerbkiem na zdrowiu, traktuje się jako nieumyślne spowodowanie śmierci. To także sytuacja, w której firma ubezpieczeniowa ma prawo odmówić wypłacenia odszkodowania.

Jak widać, kary za niewykonanie obowiązkowego przeglądu są niczym w porównaniu
z konsekwencjami wynikającymi z ich niewykonywania.

Przegląd techniczny budynku - podsumowanie

Okresowe przeglądy techniczne budynku muszą być wykonywane przez osoby
z odpowiednimi uprawnieniami. Najczęściej posiadają je wykształceni kierunkowo inżynierowie budowlani, architekci czy rzeczoznawcy budowlani. Warto przy okazji ich kontroli poprosić o możliwie szczegółowe wytyczne nie tylko co trzeba, ale i co warto poprawić, by zapewnić tym samym bezpieczne i komfortowe korzystanie z nieruchomości najemcom.

Warto też pamiętać, że właściciel czy zarządca mają prawo uczestniczyć w przeglądzie, jak i prawo do szczegółowego zapoznania się z jego wynikami. Nie mają z kolei prawa w żaden sposób ingerować w pracę inspektora budowlanego.

Ustawa z 1994 roku czytelnie określa, kogo dotyczą dane kategorie przeglądów okresowych a wspomniane wyżej rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, zapewnia wytyczne dotyczące tego, jakie elementy podlegają kontroli rocznej, a jakie co pięć lat. Znamy również daty ich przeprowadzania. Kary za niewykonywanie przeglądów są dotkliwe. Trudno się dziwić, wynikają one bowiem z konsekwencji, jakie mogą się wiązać z zaniedbaniami w tym obszarze.

---