Wzrost popularności polskich parków handlowych

W czasie pandemii obserwujemy znaczny wzrost popularności obiektów handlowych
o mniejszych formatach. O tym, jak powstały parki handlowe, czym wyróżniają się na tle centrów handlowych I galerii oraz jaka jest podaż i popyt, dowiecie się z poniższego artykułu.

Geneza i ewolucja – jak się rozwijały retail parki na przestrzeni lat

Rynek nowoczesnych powierzchni handlowych istnieje w Polsce już od niemal 30 lat.
W tym czasie istotnie ewoluował zarówno pod względem lokalizacji obiektów handlowych, jak i powstających formatów handlowych. Pierwszymi nowoczesnymi obiektami handlowymi, które pojawiły się na polskim rynku na początku lat 90. XX wieku, były tzw. centra handlowe I generacji, czyli obiekty oparte na hipermarkecie spożywczym
(ok. 70% powierzchni centrum) i uzupełnione niewielką liczbą pozostałych sklepów. Pierwsze centra handlowe powstawały w największych polskich aglomeracjach.
Wraz z nimi pojawiły się również pierwsze wielkoformatowe parki handlowe (tzw. typu „big-box”). Były lokowane na obrzeżach największych miast i stanowiły uzupełnienie dla sąsiadujących centrów handlowych. Wspólnie z operatorem spożywczym, okolicznym marketem budowlanym oraz centrum handlowym tworzyły istotne miejsce zakupowena przedmieściach dużych miast, z rozbudowaną ofertą handlową dla klientów skupioną
w jednym miejscu, z przestronnym i wygodnym parkingiem.

Z biegiem lat i rosnącym nasyceniem powierzchnią handlową w największych miastach, deweloperzy zaczęli dostrzegać potencjał mniejszych ośrodków miejskich i potrzeby ich mieszkańców, którym brakowało nowoczesnej i komfortowej przestrzeni handlowej. Przenoszenie środka ciężkości działalności deweloperskiej w kierunku średnich i małych miast miało charakter stopniowy. W 2000 r. na rynku nowoczesnej powierzchni handlowej dominowały aglomeracje z udziałem 78% w ówczesnej podaży. W 2010 r. podaż
w aglomeracjach stanowiła już 61% całkowitej powierzchni, a 10 lat później – 55%.
W badanym okresie (2000 – 2020) udział podaży w małych i średnich miastach niemal się potroił.

Wraz z rozwojem przestrzennym, ewolucji ulegały formaty handlowe. Oprócz wielkoskalowych centrów handlowych o zasięgu regionalnym i dużej sile oddziaływania powstawały także mniejsze obiekty handlowe, które swoim rozmiarem i doborem oferty handlowej odpowiadały sile nabywczej i potrzebom mieszkańców mniejszych miast.
Z biegiem lat wzmacniało się zapotrzebowanie również mieszkańców większych miast,
aby codzienne zakupy (głównie spożywcze) móc robić lokalnie, w pobliżu miejsca zamieszkania, lecz wciąż w korzystnych cenach, które przez długi czas były domeną supermarketów i hipermarketów. W odpowiedzi pojawił się koncept parku handlowego – niewielkiego obiektu z podstawową ofertą zakupową, często połączoną z dyskontem spożywczym lub wielobranżowym. Parki handlowe podążyły za rozwojem polskich miast, tworząc ofertę handlową dla nowo powstających osiedli mieszkaniowych bądź kreując jedyną nowoczesną destynację zakupową w przypadku małych miasteczek.
Na przestrzeni ostatnich 20 lat (2000 – 2020) udział parków handlowych w podaży zwiększył się z ok. 6% w 2000 r. do 15% w 2020 r.

Aktualna podaż i nowe obiekty handlowe
w budowie

Aktualna podaż parków handlowych w Polsce szacowana jest na ok. 1,97 mln mkw. GLA.
W rezultacie udział parków handlowych wśród tradycyjnych centrów handlowych
i centrów wyprzedażowych wynosi obecnie ok. 15%. Aktualnie w budowie znajduje się ok. 170.000 mkw. GLA nowej powierzchni handlowej skupionej w parkach handlowych.
Aż 60% nowej powierzchni zostanie dostarczona w formacie tradycyjnych parków handlowych. Najwięcej (niemal 80%) nowo powstającej powierzchni handlowej zasili małe miasta (poniżej 100.000 mieszkańców).

Za co klienci cenią sobie retail parki

W ciągu ostatnich kilku lat, parki handlowe wyraźnie zyskiwały na popularności wśród klientów, zarówno mieszkańców dużych, jak i mniejszych miast. Zależnie od profilu konsumenta i wypracowanych przez niego nawyków zakupowych, parki handlowe stanowią lokalne uzupełnienie lub alternatywę dla dużych zakupów w wielkoformatowych centrach handlowych i przez Internet.

Klienci cenią parki handlowe za ich sąsiedzki charakter, przestronny i wygodny parking zewnętrzny oraz podstawową, lecz przekrojową ofertę zakupową, często połączoną
z dyskontem spożywczym i/lub wielobranżowym. Lokalny charakter i kompaktowość parków handlowych mają wiele zalet: w porównaniu do centrów handlowych pozwalają na oszczędność czasu bez potrzeby przemierzania dużych odległości w celu dotarcia
do docelowego sklepu oraz skrócenie dystansu między miejscem parkingowym a wejściem
do sklepu. Natomiast w przeciwieństwie do zakupów „online”, parki handlowe zapewniają komfort posiadania potrzebnego produktu „od ręki”, bez konieczności oczekiwania na realizację procesu zakupowego i dostarczenie przesyłki.

Szczególne warunki, w których konsumenci znajdują się od ubiegłego roku z powodu pandemii Covid-19, zmodyfikowały sposób, w jaki robią zakupy. Pandemia przyspieszyła pewne procesy obserwowane w sektorze handlowym już wcześniej, takie jak wzrost udziału zakupów „online” czy rozwój segmentu parków handlowych.

Parki handlowe odporne na pandemię?

Z punktu widzenia zarówno najemców, jak i inwestorów, parki handlowe okazały się bardziej odporne na negatywne skutki pandemii Covid-19 dla sektora handlowego niż centra handlowe. Od początku pandemii notują wyższą odwiedzalność niż centra handlowe, średnio o kilkanaście punktów procentowych. W niektórych okresach 2020 r. odwiedzalność w parkach handlowych była nawet wyższa niż w roku poprzednim. Jednocześnie struktura najemców w parkach handlowych pozwalała na ich funkcjonowanie w znacznym zakresie w czasie tzw. „lockdown”, ponieważ wielu najemców parków handlowych nie było objętych ograniczeniami prowadzenia działalności.

Dodatkowo, prosta konstrukcja obiektu, jakim jest park handlowy (brak parkingu podziemnego, schodów ruchomych i powierzchni wspólnych) niezmiennie przekłada się na stosunkowo niskie koszty budowy i eksploatacji, a w konsekwencji relatywnie niski poziom czynszu i opłat eksploatacyjnych dla najemców oraz stosunkowo krótki okres budowy dla deweloperów. Z perspektywy najemców czy inwestorów, lokalny charakter parków handlowych zyskuje dodatkowy wymiar – ze względu na niewielki zasięg oddziaływania, oferta parków handlowych koncentruje się na konsumentach zamieszkałych w pobliżu
i nie konkuruje w dużym stopniu z innymi obiektami handlowymi.

Pandemia Covid-19 wymusiła na konsumentach ograniczenie ich mobilności, a styl życia
w znacznej części społeczeństwa zawęził się do najbliższej okolicy. W okresach wzmożonej liczby zachorowań klienci poszukiwali miejsc, gdzie mogą szybko i bezpiecznie zrobić zakupy, najlepiej w pobliżu miejsca zamieszkania lub w miejscu, do którego wygodnie można dojechać samochodem. W potrzeby konsumenckie idealnie wpisała się koncepcja parków handlowych, uwidoczniając ich kolejne zalety. Brak powierzchni wspólnych, dobrze wentylowane sklepy dostępne bezpośrednio z zewnątrz, kompaktowość obiektu czy duża rotacja na parkingu zwiększają poczucie bezpieczeństwa wśród klientów w czasie pandemii.

Więcej informacji znajdziesz w naszym raporcie "Parki handlowe w Polsce"

POBIERZ RAPORT

Nasz Dział Badań Rynku i Doradztwa na bieżąco monitoruje i analizuje rynek powierzchni handlowych i pozostałe sektory nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu!