Nowe wyzwania dla magazynów

Zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie we wrześniu ubiegłego roku, przyniosła wiele wyzwań dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości.

W zależności od sektora, mamy do czynienia z różnymi regulacjami prawnymi, które sprawdzą się w procesie inwestycyjnym. Zabudowa magazynowa jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się sektorów nieruchomości w Polsce. Jakie szanse i zagrożenia dla rynku magazynowego w Polsce niosą ze sobą zmiany w przepisach?

Od lipca 2026 r. podstawę do sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy stanowić będą plany ogólne. W tym samym czasie, dotychczas obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, stracą ważność. Powyższe okoliczności sprawiają, że jeżeli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego, nastąpi luka, w której nie będzie podstawy do sporządzania planów miejscowych i wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co z kolei może skutkować zatrzymaniem wielu procesów inwestycyjnych. Inwestorzy powinni być tego świadomi, aby móc należycie przygotować swoje potencjalne tereny inwestycyjne.

Z drugiej strony, obowiązek sporządzenia planów ogólnych wywiera na gminach konieczność zrewidowania swojej polityki przestrzennej, a to otwiera nowe możliwości inwestycyjne. Niewątpliwie dużym atutem jest brak konieczności bilansowania nowych terenów pod inwestycje magazynowe, jak dotychczas miało to miejsce przy sporządzaniu lub zmianie studium. Dzięki temu, gminy mogą wyznaczać nowe tereny przemysłowo-magazynowe w oparciu o analizy przestrzenne i ekonomiczne bez konieczności uwzględniania chłonności istniejących terenów.

Plany ogólne będą sporządzane z niskim poziomem szczegółowości. Mają one za zadanie wyznaczyć główne kierunki rozwoju poszczególnych stref w gminie, które uszczegóławiane będą na etapie sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów, zabudowa magazynowa będzie mogła powstawać w dwóch strefach: w strefie SP (strefa gospodarcza) jako profil podstawowy oraz w strefie SU (strefa usługowa) jako profil dodatkowy. Warto jednak pamiętać, że poza profilem stref, rozporządzenie narzuca minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. W związku z powyższym tereny inwestycyjne, które powstaną w wyniku uchwalenia planu ogólnego będą miały określony minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – co najmniej 20% dla terenów SP i 30% dla terenów SU. Dla porównania, większość obowiązujących planów miejscowych dla terenów zabudowy magazynowo-produkcyjnej ustala wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 10%. Zwiększenie tego parametru korzystnie wpłynie na odbiór wizualny przestrzeni, ale negatywnie na możliwości zagospodarowania i chłonność terenów inwestycyjnych.

Po wejściu w życie planów ogólnych decyzje o warunkach zabudowy będzie można uzyskiwać jedynie na wyznaczonych w planach obszarach uzupełnienia zabudowy. Obszary te będą wyznaczane w oparciu o zabudowę istniejącą występującą w zgrupowaniach, na warunkach określonych w rozporządzeniu w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. W wyniku wielu uwarunkowań prawnych budynki magazynowe nie zostały uwzględnione jako podstawa do wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy. W praktyce oznacza to, że w przypadku dużych zgrupowań budynków magazynowych, takich jak np. w podwarszawskich Jankach, nie zostaną wyznaczone obszary uzupełnienia zabudowy w planach ogólnych, a to przekłada się na brak możliwości wydania decyzji WZ.

Nie oznacza to jednak, że era decyzji WZ dla zabudowy magazynowej się skończy. Możliwe będzie jej uzyskanie w obszarach uzupełnienia zabudowy na terenach zabudowy przemysłowej. Łatwo się jednak domyślić, że terenów takich nie ma dużo, co przełoży się na znaczną redukcję decyzji WZ wydawanych dla budynków magazynowych. Na szczęście ustawa wprowadziła nowe narzędzie planistyczne, które może być pewnego rodzaju alternatywą dla decyzji WZ.

Wyżej wspomnianym narzędziem są Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI). Jest to szczególna forma planu miejscowego, która ma na celu szybsze uchwalenie planu miejscowego w ścisłej współpracy Inwestora z samorządem gminnym. Załącznikiem do ZPI jest umowa urbanistyczna, która określa wzajemne obowiązki Inwestora oraz gminy. Zakresem ZPI jest teren inwestycji głównej oraz inwestycji towarzyszącej.

Podczas realizacji inwestycji magazynowych Inwestorzy bardzo często zobowiązani są do realizacji innych inwestycji towarzyszących. Najczęściej mamy do czynienia z budową dróg do terenów inwestycji, które później stają się drogami publicznymi na podstawie art. 16 ustawy o drogach publicznych. Ponadto, ze względu na politykę ESG magazyny zmieniają swoje oblicze i coraz częściej realizowane są dodatkowe elementy mające na celu poprawę warunków społeczności lokalnej takie jak ogólnodostępne tereny zieleni lub świetlice. Powyższe przykłady zaliczane są do inwestycji towarzyszących zgodnie z ustaleniami zmienionej ustawy o pzp, dlatego sądzimy, że Zintegrowany Plan Inwestycyjny stanowi bardzo dobre narzędzie planistyczne dla inwestycji magazynowych.

Pomimo ogólnego negatywnego wydźwięku na temat wprowadzonych zmian, trudno o jednoznaczną ocenę nowego systemu planowania przestrzennego. Zmiany były potrzebne, a pomimo różnych niedopracowanych aspektów ogólne założenia były dobre. Czy zmiany negatywnie wpłyną na rynek magazynowy? Nie uważamy, żeby tak się stało. Wszystko jest kwestią czasu i wypracowania nowych wzorców postępowania. Biorąc pod uwagę istniejącą podaż gruntów magazynowych, sytuację gospodarczą oraz tempo wprowadzanych zmian sądzimy, że nie należy martwić się nadmiernym przestojem i brakiem dostępnych gruntów pod zabudowę magazynową.