Artykuł

Mity biurowe

Odkryj prawdę dotyczącą rynku biurowego w Polsce

lutego 8, 2024

Obalamy mity biurowe

Poszukujesz pierwszego biura dla swojej firmy? A może organizacja się powiększa i potrzebuje profesjonalnej przestrzeni? Bez względu na motywację, Twoim pierwszym krokiem powinno być zestawienie swoich błędnych przekonań i skrótów myślowych dotyczących branży nieruchomości biurowych, z rzeczywistą sytuacją na rynku. Dzięki temu będziesz w stanie podjąć właściwą decyzję, która może mieć znaczący wpływ na sukces Twojej firmy i zadowolenie pracowników.

Dlaczego powstają nieporozumienia?

Zanim postaramy się wymienić kilka najczęściej spotykanych mitów o przestrzeniach biurowych zastanówmy się, jakie jest ich źródło. Mogą one wynikać z kilku czynników.

Pierwszy z nich mogą stanowić dynamiczne zmiany na rynku biurowym, z których wiele spowodowanych jest nie tylko stanem krajowej i globalnej gospodarki, ale też zjawiskami społecznymi. W ostatnich latach takim impulsem była pandemia covid-19. Zdecydowanie przyśpieszyła ona tendencje i kierunki, które już wcześniej były coraz wyraźniej widoczne: postępująca cyfryzacja i automatyzacja, oraz dążenie do elastyczności. W ciągu zaledwie 3 lat pandemii wiele firm i pracowników przeszło prawdziwą rewolucję w sposobie pracy. Za sprawą powszechnego home office przestrzenie biurowe zaczęły pełnić zupełnie inne funkcje niż dotychczas – musiały stać się bardziej elastyczne i dostosowane do pracy zespołowej i projektowej, jednocześnie stawiając interakcje na pierwszym miejscu. Na rynek pracy wkraczają też coraz młodsze pokolenia, dla których ważną rolę gra wellbeing i dobrostan. Oczekują tym samym, że biuro będzie ich w tym wspierać, oferując m.in. przestrzenie do relaksu i wyciszenia, odpowiednie oświetlenie, akustykę itp. Biura przestały być jedynie miejscami do wykonywania obowiązków, ale w sposób kompleksowy odpowiadają na zróżnicowane potrzeby pracowników.

Dodatkową kwestią jest różne rozumienie definicji. Dla eksperta z branży nieruchomości komercyjnych „nowoczesny biurowiec” to taki, który może pochwalić się uznawaną i renomowaną na rynku certyfikacją, jak na przykład WELL. Powstała ona w oparciu o najnowsze badania naukowe z zakresu medycyny i ESG, by oceniać nieruchomości, które wyróżniają się w dbałości o dobrostan użytkowników oraz są skonstruowane w taki sposób, by minimalizować swój negatywny wpływ na środowisko naturalne.

Natomiast w mowie potocznej, „nowoczesne biuro” może oznaczać prawie wszystko: stylowe wnętrza, zastosowane nowinki technologiczne, jak również kreatywne rozwiązania dotyczące projektowania stref do wypoczynku i zespołowej integracji.

Mit o jednolitym rynku

Jednym z błędnych wyobrażeń dotyczących rynku biurowego w Polsce jest zakładanie, że jest on jednorodny i poszukując nowej przestrzeni do wynajęcia można postrzegać go jako całość. W rzeczywistości jednak, jest on zróżnicowany w zależności od lokalizacji, standardów oferowanych biur i kosztów najmu.

Przykładem może być Warszawa, w której widoczna jest też rozbieżność w kwotach za wynajem między topowymi lokalizacjami, a resztą rynku. Zgodnie z danymi CBRE za 3 kwartał 2023, miesięczny czynsz najmu za najlepsze powierzchnie w Warszawie wyniósł 26,75 euro za metr kwadratowy, podczas gdy w pozostałych lokalizacjach oscylował w granicach 20,65 eur/mkw powierzchni. Jak na każdym dojrzałym rynku, firmy mają też dowolność wyboru standardu budynku i usług.

Różnice mogą wynikać też z lokalnych uwarunkowań gospodarczych, poziomu rozwoju infrastruktury, dostępności do talentów oraz specjalizacji firm znajdujących się w danym mieście.

Mit o dominacji Warszawy

Zakładanie, że Warszawa jest jedynym ważnym rynkiem biurowym w Polsce, jest błędne. W dzisiejszych czasach miasta regionalne, takie jak np. Kraków, Poznań lub Katowice dynamicznie się rozwijają i stanowią coraz bardziej konkurencyjną alternatywę dla stolicy - nie tylko ze względu na niższe koszty najmu.

Poszczególne miasta mogą podążać za rożnymi trendami rynkowymi. Na przykład Kraków, jako największy regionalny rynek, jest świetnym źródłem wyspecjalizowanej i doświadczonej kadry. Ten wysoki poziom talentów jest zasługą renomowanych uczelni, które przyciągają zdolną młodzież z kraju i zagranicy. Na przestrzeni ostatnich lat stolica małopolski stała się też prawdziwym centrum outsourcingu IT w naszej części Europy. Wiele światowych gigantów z branży nowych technologii, jak np. IBM, Cisco, Motorola, oraz Google ma swoje biura w Krakowie, co również w pozytywny sposób wpływa na rynek. Dzięki inkubatorom przedsiębiorczości, takim jak OMGKRK i Krakowski Park Technologiczny coraz ciekawsza staje się też scena start-upów.

Poznań natomiast jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się miast. Gospodarczy wzrost przyciąga szeroką gamę nowych przedsiębiorstw, co z kolei generuje popyt na przestrzenie biurowe. Poznań to ważne centrum biznesowe w zachodniej części Polski. W 3 kwartale 2023 (dane CBRE) najaktywniejszymi najemcami były przedsiębiorstwa produkcyjne i energetyczne oraz IT. Nieruchomości biurowe obsługują też inne sektory gospodarki, dzięki czemu Poznań cechuje elastyczność i odporny na zmiany. Władze starają się też stworzyć sprzyjające warunki dla inwestorów i przedsiębiorców, m.in. poprzez programy wsparcia, zwolnienie z podatku od nieruchomości oraz inwestowanie w infrastrukturę drogową i komunikacyjną.

Na uwagę zasługują również Katowice. Miasto postawiło na rozwój obszaru nowych technologii, a w najbliższych latach powstanie tam Dzielnica Nowych Technologii – Katowicki HUB Gamingowo-Technologiczny, który będzie koncentrować przedsiębiorców z różnych branż związanych z technologiami i innowacjami. Dodatkowo koszty najmu biur są często bardziej konkurencyjne niż w innych dużych metropoliach, dzięki czemu Katowice są dobrym wyborem dla firm poszukujących rozwiązań, które będą również korzystne cenowo.

Mit o braku nowoczesności

Do tej pory może występować przekonanie, że pod względem nowoczesności Polska jest w tyle za innymi krajami europejskimi. W rzeczywistości jest jednak inaczej.

Chociaż na tle innych państw starego kontynentu polski rynek jest jeszcze dość młody, to jest już rynkiem rozwiniętym. Pierwsze nowoczesne budynki zaczęły powstawać w latach 90-tych, jednak w bazach danych firm nieruchomościowych to LIM Center (czyli budynek hotelu Marriott), wybudowany w 1989 rok rozpoczyna erę nowych biurowców. Nowoczesne obiekty zaczęły też powstawać w miastach regionalnych, które stały się ważnymi ośrodkami sektorów specjalistycznych (np. Kraków, Poznań i Katowice). Prężnie rozwija się też budownictwo zrównoważone ekologicznie – warszawski Warsaw Unit jest jednym z najbardziej przyjaznych środowisku obiektów biurowych w tej części Europy.

Prognozy na przyszłe lata też są optymistyczne. W perspektywie 2026 roku prognozowany jest wzrost popytu w zestawieniu z sytuacją na rynku sprzed pandemii covid-19, podczas gdy na wielu głównych rynkach europejskich będzie on o około 20% niższy niż przed pandemią (CBRE Research 2023). Jest to przykład na to, że nasz kraj ma jeszcze przestrzeń na dalszy rozwój sektora biurowego.

Prawdy i mity biurowe - podsumowanie

Wiele nieporozumień i błędnych przekonań dotyczących rynku tak naprawdę spowodowane są brakiem aktualnych informacji i skrótami myślowymi. Przed dokonaniem decyzji dotyczącej wynajmu nowej przestrzeni niezbędne jest dokładne przeanalizowanie nie tylko danej lokalizacji, rynku i panujących trendów, ale również dogłębne poznanie potrzeb firmy. Dużym wsparciem w tym procesie może okazać się pomoc doświadczonych ekspertów, którzy znają zarówno lokalny jak i globalnych kontekst branży.

Napisz do naszego eksperta

Autorzy

  • Katarzyna Gajewska

    Associate Director - Research

    Zdjęcie Katarzyna Gajewska