Kontrole techniczne obiektu

Właściwe utrzymanie obiektów budowlanych to nie tylko kwestia estetyki, ale także zapewnienie bezpieczeństwa ich użytkowania. Zasady przeprowadzania przeglądów technicznych budynków reguluje Prawo Budowlane. Zgodnie z treścią art. 61 pkt. 1, to na właścicielu lub zarządcy nieruchomości spoczywa obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego i użytkowania go według określonych zasad. Oznacza to przede wszystkim korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz respektowanie wymogów ochrony środowiska.

Przegląd roczny budowlany

Prawo budowlane określa kilka rodzajów przeglądów, a ich częstotliwość uzależniona jest od powierzchni budynku. Przegląd roczny budowlany przeprowadzany jest co najmniej raz w roku. Dla obiektów wielkopowierzchniowych - o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów (np. hal) o powierzchni dachu większej niż 1000 m², taki przegląd zobowiązani jesteśmy przeprowadzić dwa razy w roku przed i po okresie zimowym: do 31.05 oraz do 30.11.

Co weryfikujemy podczas przeglądu budowlanego?

Stan techniczny elementów narażonych na wpływ warunków atmosferycznych:

• attyki, gzymsy, balustrady, loggie, balkony, urządzenia zamontowane do ścian i dachu budynku,
• elementy odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
• pokrycia dachowe,
• instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
• urządzenia przeciwpożarowe,instalacje kanalizacyjne odprowadzające ścieki z budynku, przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Sprawność instalacji gazowych i przewodów kominowych:

• sprawdzenie zmian w kanałach i przewodach spalinowych,
• drożność przewodów kominowych, siły ciągu kominowego z użyciem atestowanego urządzenia pomiarowego,
• występowanie uszkodzeń przewodów na całej instalacji,
• sprawność urządzeń wentylacyjnych w pomieszczeniach, w których zainstalowane są urządzenia grzewcze.

Sprawność instalacji związanych z ochroną środowiska:

• oczyszczalnie ścieków,
• urządzenia filtrujące i wygłuszające.

W wyniku takiego przeglądu powstaje protokół opisujący stan budynku oraz lista usterek wraz z terminem ich usunięcia. Zarządca będzie zobowiązany do przeprowadzenia odpowiednich napraw lub remontów, a w przypadku usunięcia poważnego zagrożenia także do przeprowadzenia ponownego przeglądu budynku.

Przegląd 5-letni

Raz na 5 lat właściciele lub zarządcy obiektów zobowiązani są przeprowadzić przegląd, który częściowo pokrywa się zakresem z rocznym przeglądem budowlanym, ale zostaje rozszerzony o kilka istotnych elementów. Oprócz weryfikacji ogólnego stanu technicznego, przydatności do użytkowania i estetyki obiektu oraz jego otoczenia, sprawdzana jest także instalacja elektryczna i odgromowa.

Zakres kontroli 5-letniej opisuje art. 62.2 Prawa Budowlanego, a przepisy szczegółowe znajdziemy także w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych oraz w Polskich Normach. Przeprowadza ją osoba mająca odpowiednie uprawnienia.

Co dodatkowo weryfikuje się podczas przeglądu 5-letniego?

Instalacja elektryczna:

• Ochrona przewodów przed spięciem
• Ochrona przeciwpożarowa
• Działanie wyłączników różnicowo-prądowych
• Pomiar rezystancji izolacji, który pozwala określić stan izolacji przewodów
• Ciągłość przewodów ochronnych

Instalacja odgromowa:

• Sprawność połączeń elektrycznych, sprzętu, izolacji przewodów oraz uziemień
• Pomiar rezystencji uziemienia
• Ciągłość przewodów ochronnych

Przegląd po wystąpieniu nieprzewidzianych czynników zewnętrznych

Prawo określa jeszcze jeden rodzaj kontroli, który nie ma sztywnego terminu wykonania, a który zarządca powinien zlecić dla dochowania należytej staranności – mowa tu o przeglądzie, który należy wykonać każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, pożary czy powodzie.

Warto podkreślić, że taki przegląd wykonuje się nie tylko w momencie rzeczywistej szkody, ale także gdy istnieje ryzyko zagrożenia bezpieczeństwa budynku. Taką kontrolę może zalecić również organ nadzoru budowlanego na podstawie art. 66 Prawa Budowlanego, gdy stwierdzi, że obiekt budowlany może zagrażać zdrowiu lub życiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska, a także gdy estetyka obiektu szpeci otoczenie.

Dokumentacja i konsekwencje

Po zakończonym przeglądzie sporządzany jest protokół z listą usterek wraz z zaleceniami, a uprawniony specjalista powiadamia właściwą miejscowo jednostkę Inspektoratu Nadzoru Budowlanego oraz dołącza odpowiednie dokumenty. Jako zarządcy musimy także pamiętać, by wszystkie kontrole budowlane zostały odnotowane w Książce Obiektu Budowlanego. Brak dopełnienia powyższych obowiązków skutkować może kontrolą urzędu i nałożeniem kary na właściciela lub zarządcę.

Regularne przeglądy techniczne to nie tylko obowiązek prawny, ale przede wszystkim dbałość o bezpieczeństwo i komfort użytkowników budynku. To także podstawowe zadanie każdego zarządcy i właściciela nieruchomości.