Artykuł
Koniec nieograniczonych stref pożarowych
Co to oznacza dla Twojej inwestycji magazynowej?
lipca 29, 2026
Wrzesień 2026 r. zmienia reguły gry na rynku magazynowym. Jeśli planujesz najem nowej powierzchni, ekspansję lub budowę obiektu na własne potrzeby (BTS), masz mniej czasu, niż myślisz.
Przepisy, które ukształtowały polski rynek logistyczny, przestają obowiązywać
Od ponad 20 lat jeden przepis pozwalał budować hale magazynowe o praktycznie dowolnej powierzchni strefy pożarowej. Wystarczyły tryskacze i system oddymiania, a strefa mogła liczyć 30, 40, a nawet 60 tys. m² bez żadnej wewnętrznej ściany oddzielenia przeciwpożarowego. Na tym fundamencie stanął cały rynek obiektów wielkopowierzchniowych w Polsce.
20 września 2026 r. ten przepis przestaje obowiązywać. Projekt nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (WT), wydawanego na podstawie art. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, 14 lipca 2026 r. trafił do Komisji Prawniczej Rządowego Centrum Legislacji. To przedostatni etap przed publikacją w Dzienniku Ustaw. Na tym etapie zmiany merytoryczne są już praktycznie niemożliwe.
Co się zmienia: liczby, które musisz znać
Nowe przepisy zastępują zasadę nieograniczonej strefy pożarowej systemem tabelarycznym. Dopuszczalna powierzchnia strefy zależy od dwóch rzeczy: gęstości obciążenia ogniowego (Q) składowanych towarów oraz zestawu zastosowanych zabezpieczeń.
Przy najwyższej gęstości obciążenia ogniowego (Q powyżej 4 000 MJ/m²), która dziś obejmuje zdecydowaną większość najemców, maksymalna strefa z pełnym pakietem zabezpieczeń wyniesie ok. 15 000 m². Dla porównania: przy obecnych przepisach tę samą halę chroniły wyłącznie tryskacze, a strefa mogła być nieograniczona.
Pełny pakiet zabezpieczeń, który pozwala osiągnąć maksymalny limit, obejmuje:
- tryskacze z podwójnym źródłem zasilania wodą (+300%)
- automatyczne urządzenia oddymiające (+100%)
- system sygnalizacji pożarowej z monitoringiem do Państwowej Straży Pożarnej (+50%)
- elementy budynku z materiałów niepalnych klasy A1 lub A2,d0 (+100%)
- drogi pożarowe z dwóch przeciwległych stron przy wysokości hali do 17 m (+200%)
Brak któregokolwiek z tych elementów obniża dopuszczalną powierzchnię strefy.
| Gęstość obciążenia ogniowego Q | Powierzchnia bazowa | Maks. strefa (pełny pakiet) |
|---|---|---|
| Q > 4 000 MJ/m² | 2 000 m² | ok. 15 000 m² |
| 2 000 < Q ≤ 4 000 MJ/m² | 4 000 m² | ok. 30 000 m² |
| 1 000 < Q ≤ 2 000 MJ/m² | 6 000 m² | ok. 45 000 m² |
Ile to kosztuje?
Każda dodatkowa ściana oddzielenia pożarowego REI 240 w hali logistycznej to orientacyjnie 600 000 do 1 100 000 zł. W hali o powierzchni 50 000 m² przy Q powyżej 4 000 MJ/m² będą potrzebne co najmniej 3 takie ściany. Do tego dochodzi rozbudowana pompownia tryskaczowa z podwójnym zasilaniem, której koszt szacuje się na 300 000 do 600 000 zł powyżej standardowego rozwiązania.
Koszty te deweloper przeniesie na projekt w postaci wyższego czynszu bazowego lub wyższego wkładu inwestycyjnego. Najemca, który nie uwzględni tych zmian w negocjacjach, poniesie je de facto ukrytym kosztem umowy najmu.
Osobny skutek dotyczy elastyczności operacyjnej. Zadeklarowanie niższego Q pozwala na większą strefę pożarową, ale ogranicza asortyment i intensywność składowania. Zmiana profilu towarowego po zawarciu umowy może wymagać ekspertyzy technicznej, uzgodnień z komendantem wojewódzkim PSP i fizycznych zmian w budynku.
Okno czasowe: liczy się data złożenia wniosku, nie wydania decyzji
Tu jest dobra wiadomość, ale obowiązuje tylko do momentu wejścia przepisów w życie. Przepis przejściowy (§ 394 projektu rozporządzenia) stanowi, że inwestycja prowadzona na podstawie wniosku o pozwolenie na budowę złożonego przed datą wejścia nowych WT w życie może być kontynuowana na dotychczasowych zasadach. Decyzja nie musi być jeszcze wydana. Wystarczy złożony, kompletny wniosek w rozumieniu art. 33 Prawa budowlanego.
Oznacza to jedno: projekt złożony przed 20 września 2026 r. może zakładać strefę nieograniczoną i być realizowany bez dodatkowych ścian oddzielenia. Projekt złożony dzień później podlega już nowym przepisom.
Trzy sytuacje, w których zmiana przepisów bezpośrednio Cię dotyczy
Szukasz nowej powierzchni magazynowej
Oferty rynkowe dostępne od jesieni 2026 r. będą projektowane pod nowe przepisy. Stawki na nowych obiektach wzrosną w stosunku do obecnego rynku. Obiekty oddawane do użytku w 2026 i 2027 r. na podstawie wniosków złożonych przed datą graniczną mogą jeszcze nie uwzględniać tych kosztów. Warto to weryfikować w negocjacjach.
Planujesz ekspansję w istniejącym lub nowym obiekcie
Rozbudowa hali po wejściu nowych WT, która obejmuje istniejącą strefę pożarową, może wymagać zastosowania nowych przepisów do całego projektu (§ 217 ust. 7 projektu rozporządzenia). Wniosek złożony przed 20 września 2026 r. zamyka ten problem.
Rozważasz budowę obiektu BTS
To scenariusz, w którym data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę ma największe znaczenie finansowe. Różnica między projektem złożonym przed i po dacie granicznej może oznaczać kilka milionów złotych dodatkowych nakładów inwestycyjnych, które wprost przekładają się na poziom czynszu przez cały okres najmu.
Porozmawiaj z nami, zanim okno się zamknie
Wpływ zmiany przepisów na konkretną inwestycję zależy od profilu najemcy, rodzaju składowanych towarów, planowanej powierzchni, lokalizacji i harmonogramu. Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich.
Zespół Industrial & Logistics CBRE pracuje z najemcami, deweloperami i inwestorami na wszystkich etapach: od wyboru lokalizacji, przez negocjacje warunków najmu i wkładu inwestycyjnego, po doradztwo przy projektach BTS. Rozumiemy zarówno stronę rynkową, jak i techniczną tych zmian.
Jeśli planujesz decyzję dotyczącą powierzchni magazynowej w perspektywie najbliższych 12 do 24 miesięcy, skontaktuj się z nami. Pokażemy Ci, jak nowe przepisy wpływają na Twój konkretny scenariusz i jakie opcje masz do dyspozycji, zanim okno czasowe się zamknie.
