Artykuł

Jak zmienia się rynek biurowy w Polsce i co oznacza dla przyszłości miast regionalnych?

Rekordowa aktywność najemców biurowych w miastach regionalnych w III kwartale 2024 r.

grudnia 18, 2024

wyniki po III kwartale 2024, wynajem biur

Aż 22 kwartały czekaliśmy na kolejny rekord aktywności najemców biurowych w miastach regionalnych – i mamy to!

W III kwartale 2024 r. w umowach najmu znalazło się łącznie 228 tys. mkw. Zaobserwowaliśmy znacznie więcej renegocjacji niż przeprowadzek. Współczynniki pustostanów dla wielu miast nadal są wysokie, ale już widać jednak wyraźne spadki.

Do tej pory rynek biurowy w Polsce dzielono zazwyczaj na dwie części: Warszawę i pozostałe regiony. Dwa lata temu sytuacja ta się zmieniła. Rynki regionalne łącznie mają już więcej powierzchni biurowej niż stolica. Na przód wysuwają się trzy aglomeracje, które gonią Warszawę, w których powierzchnia biurowa przekroczyła już 1 mln mkw. Największy z nich to Kraków, gdzie mamy 1,8 mln mkw., zaraz za nim Wrocław oraz Trójmiasto. Dla porównania w Warszawie znajduje się obecnie 6,2 mln mkw. powierzchni biurowej.

Branża IT stawia na Kraków i Wrocław

Kluczowym czynnikiem rozwoju poszczególnych rynków jest dostępność wysoko wykwalifikowanych specjalistów. Dawniej polskie miasta przyciągały głównie firmy przenoszące swoje centra usług wspólnych. Dziś rośnie rola miast jako regionalnych hubów dla międzynarodowych organizacji.

Do tej pory branża IT wybierała głównie Kraków i Wrocław, a firmy skandynawskie Trójmiasto, jednak to się zmienia i obecnie poszczególne miasta mają dużo do zaoferowania dla różnych sektorów. Na ustabilizowanym warszawskim rynku nie ma jednego dominującego sektora.

Największa aktywność deweloperska

Warszawa boryka się z niedoborem nowych powierzchni biurowych, chociaż to tutaj buduje się najwięcej. Spośród miast regionalnych przoduje Kraków, w którym powstaje ok. 50 tys. mkw., to w porównaniu do okresu sprzed pandemii i tak niewiele.

Rewitalizacje

Największy zasób starszych budynków biurowych znajduje się w Warszawie. To właśnie tutaj najczęściej obserwujemy procesy rewitalizacji i tworzenia kompleksów wielofunkcyjnych. W miastach regionalnych, ze względu na niższe stawki czynszów, inwestorzy rzadziej podejmują się modernizacji starszych obiektów. Najemcy w tych miastach preferują nowe budynki, lepszej klasy, spełniające kryteria ESG.

Jednakże trend inwestycji mixed-use, łączących funkcje biurowe, handlowe, gastronomiczne i mieszkalne, zyskuje na popularności również w miastach regionalnych. Przykładowo, w Poznaniu powstaje projekt Stara Rzeźnia, a w Krakowie Wita, które doskonale tę tendencję ilustrują.

Mieszkania zamiast biur – nowy trend?

W miastach regionalnych coraz częściej obserwujemy zmianę przeznaczenia gruntów pierwotnie przeznaczonych pod inwestycje biurowe na cele mieszkaniowe. Wysokie wskaźniki pustostanów biurowych, sięgające nawet 20%, skłaniają deweloperów do poszukiwania bardziej rentownych rozwiązań. Inwestycje mieszkaniowe, w tym mieszkania na wynajem i akademiki, stają się coraz popularniejszą alternatywą.

Podobny tren widać było w Warszawie kilka lat temu, teraz obserwujemy to zjawisko w takich miastach jak Kraków, Wrocław czy Poznań. Ta zmiana przyczynia się do większej dywersyfikacji rynku nieruchomości w regionach. Obserwujemy zarówno znaczną różnicę w jakości oferowanych powierzchni, jak i w wysokości czynszów. Niektóre budynki cieszą się dużym zainteresowaniem najemców, podczas gdy inne mają problemy ze znalezieniem lokatorów.

Stawki czynszu

Najwyższe stawki czynszów za powierzchnie biurowe w Polsce notuje ścisłe centrum Warszawy oraz rejon Ronda Daszyńskiego, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić od 23 do nawet 27 euro. Na rynkach regionalnych maksymalne stawki kształtują się na poziomie 17–18 euro za metr kwadratowy. W niektórych nowoczesnych budynkach regionalnych, cieszących się dużym zainteresowaniem najemców, stawki mogą sięgać nawet 19 euro za metr kwadratowy, ale to wciąż jest to znacząco mniej niż w stolicy. Najczęściej w regionach spotyka się stawki na poziomie 14–17 euro za metr kwadratowy. W Warszawie niższe stawki obowiązują np. na Mokotowie, gdzie dominują starsze budynki biurowe, a także inne lokalizacjach poza centrum miasta.

W Polsce buduje się spekulacyjnie

W przeciwieństwie do wielu rynków zachodnich, na których budowa biurowca rozpoczyna się zwykle po zabezpieczeniu znaczącej części powierzchni najmu, w Polsce często obserwujemy podejście spekulacyjne. Deweloperzy podejmują decyzję o rozpoczęciu inwestycji bez wcześniejszych umów najmu, jednak aby uzyskać finansowanie, muszą w pewnym momencie przedstawić bankom dowody zainteresowania najemców, np. podpisane umowy przedwstępne.

Ta specyfika polskiego rynku sprawia, że często najemcy decydują się na wynajem powierzchni dopiero na późnym etapie budowy, gdy budynek nabiera konkretnych kształtów. Sytuacja ta może się jednak zmienić w Warszawie, gdzie w najbardziej pożądanych lokalizacjach zaczyna brakować dostępnych powierzchni biurowych.
Rynki regionalne, zwłaszcza Kraków, coraz bardziej zbliżają się do warszawskich standardów, zwiększając swoją rolę na rynku nieruchomości biurowych w Polsce.

Autorzy

Katarzyna Gajewska

Director, Head of Research Poland