Czwarty kwartał 2023 na rynku biur w Warszawie – okiem eksperta

W 2023 roku rynek nieruchomości biurowych odnotował pierwszy spadek istniejącej podaży, zanotowując marginalny spadek o 0,6%. Ta zmiana, choć nieznaczna, rzuca światło na dwa kluczowe zjawiska wpływające na rynek.

Po pierwsze, obserwowaliśmy wykluczenie z najmu wybranych obiektów, w tym tak znaczących budynków jak Warta Tower czy Grójecka 5, co łącznie skutkowało zmniejszeniem powierzchni biurowej o 63 000 mkw. Jest to część większego trendu, w ramach którego starsze budynki są sukcesywnie wyłączane z użytkowania na rzecz ich modernizacji lub konwersji na inne funkcje. Jest to wynik dojrzewania rynku, gdzie jakość i elastyczność stają się priorytetem.

Drugim istotnym czynnikiem wpływającym na spadek podaży była ograniczona aktywność deweloperów, którzy dostarczyli na rynek tylko 61 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej w sześciu budynkach. Pomimo tego, że nowa podaż była na koniec roku w ponad 87% wynajęta – co jest obiecującym wskaźnikiem, nie zrównoważyło to wspomnianych wykluczeń.

Aktywność deweloperów utrzymuje się na poziomie 237 000 mkw. powierzchni w budowie. A projekty, które są w budowie maja średnio 32% przednajmu. Na początku 2024 roku ogłoszono rozpoczęcie budowy lub przebudowy kolejnych projektów, w tym Skyliner II oraz Vena, co wskazuje na optymizm deweloperów i wiarę w dalszy rozwój rynku.

Warto zwrócić uwagę na niewielki wzrost stawek czynszu umownego za najbardziej atrakcyjne powierzchnie w strefie Centralnego Obszaru Biznesu (COB) do poziomu 27 EUR/mkw./miesiąc, co jest sygnałem stabilizacji i wzrostu wartości lokalizacji premium. Podobne zjawisko obserwowano w atrakcyjnych lokalizacjach jak obrzeża centrum i Mokotów.

Jeśli chodzi o dostępność powierzchni, odnotowano spadek do poziomu 10,38% (646 tys. mkw.). Największy współczynnik pustostanów zanotowano na Służewcu (20%), a największy spadek dostępności był widoczny w COB. To świadczy o dynamicznym zarządzaniu powierzchniami i adaptacji do zmieniających się potrzeb rynku.

Końcówka roku przyniosła wzrost aktywności najemców – w 4 kwartale przedmiotem najmu było ponad 255 tys. mkw. Kwartalny popyt netto wyniósł 130 tys. mkw., co choć niższe od niemal rekordowego roku 2023, to jednak znacząco wyższe niż w latach pandemicznych. Najwięcej aktywności zanotowano w sektorach przetwórstwa i energetyki (22%), usług dla biznesu (21%) oraz IT (12%). W strukturze popytu dominowały nowe umowy, w tym przednajem, stanowiące 51% powierzchni, a renegocjacje wynosiły 44% wynajętej powierzchni.

Znaczącą aktywność najemców odnotowano w strefie Zachodnich Obrzeży Centrum (CCW), gdzie podpisano umowy na 22% całkowitego popytu. Popularne były również strefy CBD (17%) i Służewiec (15%). To pokazuje, że pomimo wyzwań rynkowych, istnieje stały popyt na wysokiej jakości powierzchnie biurowe w strategicznych lokalizacjach.

Podsumowując, rynek biurowy w 2023 roku był sceną znaczących zmian, które kształtują przyszłość sektora. Spadek podaży wynikający z modernizacji i ograniczonej aktywności deweloperów, wzrost stawek czynszowych w prestiżowych lokalizacjach oraz ożywienie na rynku najmu wskazują na ewolucję rynku zorientowaną na jakość i zrównoważony rozwój. To wszystko rzuca światło na to, jak ważne jest dostosowanie strategii do zmieniających się warunków rynkowych i potrzeb najemców.

W 2024 roku możemy spodziewać się kontynuacji tych trendów, co stawia przed deweloperami, inwestorami i najemcami nowe wyzwania, ale również otwiera nowe możliwości. Dynamika rynku biurowego w Polsce pozostaje przedmiotem zainteresowania i analiz, a przyszłość zapowiada się równie interesująco.