Green Lease, czyli zielone najmy

Odpowiedzialność za planetę dotyczy każdego z nas. Dzisiaj jest to bardziej oczywiste,
niż kiedykolwiek. Działania instytucji europejskich i światowych, naukowców, uniwersytetów wspierają przedsiębiorców i konsumentów we włączeniu się w zmianę, która ma zatrzymać dalszą degradację środowiska i powstrzymać katastrofę ekologiczną. Potrzebna jest tutaj solidarność, a jednym z jej znaków są green leases, czyli zielone umowy najmu.

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest zielone budownictwo i jakie są najważniejsze certyfikaty,
• co to jest green lease,
• green lease w kontekście ESG,
• jaki może być zakres green leases,
• jakie są największe wyzwania przed zielonymi umowami najmu,
• jaką przewiduje się przyszłość dla green lease.

Zielone budownictwo

Zielony najem łatwiej jest zrozumieć, kiedy rozpoczniemy od przybliżenia problematyki
z obszaru zielonego budownictwa, bo jest on jego naturalną konsekwencją. Od wielu lat,
w wyniku przeprowadzonych licznych badań, wiadomo jest, że budownictwo odpowiada za kilkadziesiąt procent emisji dwutlenku węgla do atmosfery. Potwierdza to zeszłoroczny raport przygotowany przez Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (PLGBC). Według podanych w nim danych, użytkowanie lub eksploatacja budynków w Europie generuje około 40 proc. zużycia energii i 36 proc. emisji dwutlenku węgla.

To nie wszystko, bowiem kolejne 11 proc. wszystkich emisji CO2 na świecie stanowi ślad węglowy pozostawiany w efekcie produkcji materiałów budowlanych, ich transportu i innych procesów budowlanych. I dalej - budynki w ok. 50 proc. odpowiadają za zużycie wydobywanych surowców, 33 proc. zużycia wody i 35 proc. odpadów.

Te zatrważające dane motywują od lat Unię Europejską do tego, by wprowadzać rozwiązania i regulacje promujące zielone, zrównoważone budownictwo mające na celu dekarbonizację tej branży. Realizacja strategii Europy na rzecz klimatu zakładająca, że do 2050 roku nasz kontynent będzie neutralny klimatycznie, nie jest możliwa bez transformacji rynku budowlanego. I to zarówno w obszarze samego budownictwa i jego energochłonności, jak i fazy wydobycia oraz produkcji materiałów i technologii budowlanych.

Zielone certyfikaty

Wyznacznikiem ekologicznego budownictwa są przyznawane poszczególnym budynkom certyfikaty. Co ważne, zyskać je mogą nie tylko nowe inwestycje. Również stojące już biurowce czy domy, mogą wprowadzić zmiany, które pozwolą je uzyskać. Certyfikaty są coraz bardziej oczekiwane przez najemców, często będąc nawet elementem decydującym o wynajmie powierzchni, ponieważ wiążą się z obecnością ekologicznych rozwiązań konstrukcyjnych, pozwalających oszczędnie gospodarować energią, wodą czy odpadami. W Polsce obowiązuje obecnie pięć certyfikatów ekologicznego budownictwa. Są to:

• certyfikat BREEAM (brytyjski): jeden z najczęściej stosowanych certyfikatów w Europie, obejmujący ocenę zrównoważonego rozwoju kompleksowo, biorąc pod uwagę jakość całego procesu inwestycyjnego aż po efekt finalny,
• certyfikat LEED (amerykański): to z kolei najpowszechniejszy certyfikat na świecie, obejmujący wiele kryteriów oceny budynków przemysłowych, biurowych, mieszkalnych, itd. Certyfikat ten zapewnia narzędzia do projektowania i budowania ekologicznych, a przy tym tanich w użytkowaniu budynków.
• certyfikat HQE (francuski): to również system oceny wielokryteriowej potwierdzający, że dany obiekt jest efektywny, bezpieczny i komfortowy,
• certyfikat DGNB (niemiecki): jeden z najbardziej kompleksowych systemów certyfikacji, oceniający wiele kryteriów w obszarze zrównoważonego rozwoju,
• certyfikat WELL (amerykański), który koresponduje z wymienioną wyżej certyfikacją BREEAM i LEED. Koncentruje się on bardziej na człowieku, jego potrzebach i dobrostanie związanym z korzystaniem z budynku.

Wszystkie wymienione certyfikaty odnoszą się do proekologicznych aspektów
w budownictwie, związanych z efektywnością energetyczną, użytkowaniem
i gospodarowaniem zasobami wodnymi, kwestiami związanymi z odpadami oraz -
w przypadku powierzchni biurowych - dobrostanem pracowników. Pierwsze certyfikaty BREEAM i LEED zostały przyznane w Polsce nowym budynkom w 2009 roku. Dane z 2022 roku wskazują, że otrzymało ich w naszym kraju już ponad 1000 obiektów, co stawia nas
w roli lidera w Europie Środkowo-Wschodniej.

Co to jest green lease?

Ekologiczne budownictwo wymaga ekologicznej eksploatacji i to jest kolejny etap “wtajemniczenia” w procesie dążenia Europy i świata do gospodarki zeroemisyjnej.
A zatem dowiedzmy się, co to jest green lease? To rodzaj umowy najmu mającej na celu dostosowanie interesów najemcy i wynajmującego w obszarze efektywności energetycznej, gospodarowania wodą i korzystania z przyjaznych dla środowiska środków w podczas budowy, eksploatacji i użytkowania powierzchni komercyjnych.

Oznacza to zatem, że np. przedsiębiorca najmujący powierzchnię biurową w ekologicznym budynku, zobowiązuje się dbać o to, by przykładowo:

• dbać o energooszczędność (gasić światła, komputery i lampki biurowe po pracy, itd.) czy korzystać z możliwości sterowniczych inteligentnych systemów oświetlenia (jeśli są one zamontowane w budynku), by optymalizować zużycie energii elektrycznej,
• korzystać z umiarem z systemów klimatyzacyjnych,
• ograniczyć do niezbędnego minimum zużycie wody,
• stosować ekologiczne środki czystości,
• dbać o segregację odpadów i maksymalną ich redukcję,
• wyposażyć biuro w energooszczędne urządzenia o odpowiedniej klasie energetycznej,
• korzystać z materiałów wykończeniowych i mebli od producentów, którzy stosują zasady zrównoważonego rozwoju na każdym etapie produkcji, obejmującym również okres poużytkowy, czyli recykling.

Deweloperzy czy zarządzający nieruchomościami dbający o realizowanie zasad zrównoważonego rozwoju w ramach swoich inwestycji, oferują też często przy budynku biurowym stanowiska do ładowania samochodów elektrycznych, miejsca na rowery, zachęcając tym samym wynajmujących, by wprowadzali rozmaite ekologiczne nawyki wśród pracowników. Takie, jak przyjazd do pracy rowerem, hulajnogą czy promowanie
w zespole trendu carpooling - wspólnych dojazdów do pracy. Niejednokrotnie zapewniają nawet wynajmującym szatnie i prysznice.

Co ważne, zielony najem jest oparty na współpracy i zobowiązuje obie strony, ponieważ jego celem jest zapewnienie, że wynajmowaną nieruchomość użytkuje się i zarządza
w sposób sprzyjający zrównoważonemu rozwojowi. Najemca i wynajmujący zobowiązują się więc wzajemnie do oszczędzania zasobów naturalnych i energii w odniesieniu do przedmiotu najmu.

Zielone umowy najmu i ich egzekwowanie

Green leases coraz powszechniej uznawane są za potrzebne i korzystne dla obu stron porozumienia, pozwalające nie tylko realizować w praktyce założenia zrównoważonego rozwoju, ale także generujące oszczędności na kosztach eksploatacyjnych, które w ostatnich latach znacznie wzrosły i z pewnością nadal będą rosły. Co prawda zielony najem nie ma jeszcze charakteru obowiązkowego i umocowanego prawnie, jednak zgoda na jego podpisanie staje się w szybkim tempie rodzajem gentleman agreement pomiędzy najemcą a wynajmującym. Nie oznacza to przy tym, że green lease ma charakter jedynie symboliczny, bowiem można w umowie umieścić klauzule gwarantujące egzekwowanie wzajemnych postanowień. Zwykle sankcje niestosowania się do postanowień umowy są trzystopniowe:

1. Upomnienie najemcy i wezwanie do stosowania się do postanowień umowy czy też regulaminu danego budynku.
2. Zastosowanie określonych wcześniej kar umownych.
3. Wypowiedzenie umowy najmu, w oparciu o wcześniej określone kryteria.

Green Lease w kontekście ESG

Pod koniec 2019 roku Komisja Europejska zaprezentowała pakiet inicjatyw nazwany „Zielonym Ładem”. W jego ramach przyjęte zostały rozporządzenia, będące podstawą wprowadzania czynników środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego (ESG)
w działalność gospodarczą. Jednym z tych rozporządzeń jest taksonomia, potoczna nazwa aktu prawnego UE dotyczącego ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje. Zdefiniowano je jako te rodzaje działalności gospodarczej, które realizują nadrzędne cele zrównoważonego rozwoju Unii.

Są to (za parp.gov.pl):

• łagodzenie zmian klimatu,
• adaptacja do zmian klimatu,
• zrównoważone wykorzystywanie i ochrona zasobów wodnych i morskich,
• przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym,
• zapobieganie zanieczyszczeniu i jego kontrola,
• ochrona i odbudowa bioróżnorodności i ekosystemów.

Te wymienione cele środowiskowe są doskonałym gruntem dla rozwoju zielonych umów najmu, na których zależeć powinno przede wszystkim jednostkom użyteczności publicznej, firmom notowanym na GPW, szczególnie dużym przedsiębiorstwom z rynku nieruchomości. Znaczenie ESG rośnie z roku na rok. Uwiarygadnia i silnie wpływa na sektor finansowy.

Przykład? Banki podejmując decyzję o przyznaniu kredytu, coraz częściej przyglądają się, w jaki sposób realizowane jest raportowanie przedsiębiorstwa w obszarze pozafinansowym, czyli właśnie ESG.

Wyzwania przed zielonymi umowami najmu

Wciąż gdzieniegdzie pokutuje przekonanie, według którego wynajmujący jest stroną dominującą, dyktującą warunki porozumienia. Wielu zarządców nieruchomościami obawia się więc proponować najem zielony w obawie, że zniechęci on firmę zainteresowaną powierzchnią w danym budynku biurowym. Zdarza się to jednak coraz rzadziej, a najem zielony może w wątpliwej sytuacji przyjąć inną formę, np. w postaci regulaminu użytkowania budynku zapewniającego wskazówki, jak eksploatować wynajmowaną powierzchnię w duchu ekologicznym, czyli jak korzystać z energii elektrycznej, wody, segregować odpady, itd. Czasem są to również postanowienia umieszczane w załączniku technicznym do umowy najmu.

Coraz szybciej jednak zmienia się nie tylko świadomość przedsiębiorców w obszarze zrównoważonego rozwoju - motywowana dodatkowo unijnymi dyrektywami - ale również konsumentów. Im bardziej rośnie w każdym człowieku przekonanie o wpływie, jaki jego wybory i nawyki mają na środowisko naturalne, tym szybciej green leases staną się nieodłącznym elementem umów najmu. W gruncie rzeczy dzieli nas już jeden krok, by uznać je za coś naturalnego. Tak, jak oczywiste jest już obecnie to, że budujemy nowe biurowce w oparciu o wskazówki i wytyczne dotyczące zielonego budownictwa i dążymy do pozyskania wspomnianych wyżej certyfikatów.

Wszystko to bowiem przekłada się obecnie zarówno na wartość inwestycji, jej atrakcyjność pod kątem przyjazności dla środowiska i dobrostanu człowieka, jak
i preferencyjny status pozyskania przez dewelopera m.in. kredytów i dofinansowań na nowe inwestycje. Wyzwaniem jest zarówno ukonstytuowanie się prawne, jak i pewna standaryzacja zielonych umów, która pozwoli wykorzystać je m.in. jako instrument do realizacji działań w obszarze ESG, a przede wszystkim w odniesieniu do taksonomii,
o której pisaliśmy wyżej. Standaryzacji jednak w pewnym ogólnym obszarze, gdyż każdorazowo - wydaje się - powinna być ona owocem wspólnych rozmów, negocjacji
i ustaleń pomiędzy zarządzającym nieruchomością, a najemcą.

Wspólny pozostaje jej cel: przestrzeganie zasad, które sprzyjają zrównoważonemu rozwojowi podczas trwania stosunku najmu. Obie strony są też świadome swojej odpowiedzialności za środowisko naturalne i dążą do ochrony jego zasobów. Łączy je zatem solidarność w dążeniu do celu, dlatego w dobrej wierze podejmują się podpisać zieloną umowę. Wzorem wspomnianych standaryzacji mogą być Francja, Szwecja czy Niemcy. Kraje, które doczekały się już konkretnych rozwiązań i ram w obszarze green leases. To, czego wciąż brakuje to jeden wspólny standard dla całej Unii Europejskiej i wszystkich jej członków.

Przyszłość Green Lease

Najem zielony jest obecnie bardzo popularnym rozwiązaniem we Francji i Wielkiej Brytanii, a także w Belgii i Niemczech. Również w Polsce notuje się rosnące nim zainteresowanie. Już wkrótce będzie też oczekiwany z obu stron: zarządzającego nieruchomością i najmującego.

Ten pierwszy (jeśli mowa o budynku kilku - czy kilkunasto letnim) często będzie się musiał zmierzyć z dokonaniem modernizacji obiektu, np. zainstalowaniem energooszczędnego oświetlenia czy systemów HVAC (ang. heating, ventilation, air conditioning), a co za tym idzie - pozyskaniem certyfikatów ekologicznego budownictwa.

Ten drugi zaś - z edukacją zespołu pracowników, uświadamiającą zarówno efekty, jak i skutki stosowania się do postanowień umowy zielonego najmu. Z jednej strony rośnie ogólna świadomość wagi związanej z koniecznością zatrzymania szkodliwych zmian klimatycznych, a z drugiej - dzięki licznym preferencjom w traktowaniu ekologicznych rozwiązań - “zielone” się po prostu opłaca. Nie tylko na etapie budowania, ale
i eksploatowania. Parametry środowiskowe są dzisiaj immanentnym elementem zarządzania ryzykiem biznesowym.

Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego nie idą przy tym w kierunku zakazu inwestowania w działalność, która szkodzi środowisku, ale preferują te ekologiczne.
Czyli inwestowanie w budownictwo nie sprzyjające zrównoważonemu rozwojowi, przestaje się po prostu opłacać. Najemcy zresztą zauważają, jaki wpływ “zdrowe” środowisko pracy ma na ich pracowników, którzy mniej chorują i towarzyszy im w pracy większy komfort przekładający się na produktywność. Zielone umowy to więc umowy realizujące strategię win-win. Przyszłość może być dla nich tylko jedna - świetlana.

Green Lease - podsumowanie

Green leases są umowami, które powoli stają się elementem działań mających jeden wspólny mianownik - sprawić, by w 2050 roku Europa była kontynentem neutralnym klimatycznie. Pierwszym krokiem do tego celu w branży nieruchomości było postawienie na ekologiczne budownictwo. Znakomicie się ono rozwija także w Polsce, o czym świadczy ilość przyznawanych co roku zielonych certyfikatów.

Najem zielony to drugi krok, który pozwala najemcy i wynajmującemu porozumieć się
w kwestii tego, jak ów ekologiczny potencjał obiektu wykorzystać. W jaki sposób go eksploatować tak, by działania te wpisywały się w cele taksonomii i umożliwiały realizację postanowień “Zielonego Ładu”.

Wszystkie te aspekty warto przy tym wziąć pod uwagę jeszcze przed rozpoczęciem budowy dbając o to, by inwestycja wyposażona była w zrównoważone, energooszczędne rozwiązania i o to, by motywować przyszłych najemców do proekologicznych postaw.
Na przykład poprzez zamontowanie stojaków na rowery i stanowisk do ładowania samochodów elektrycznych. Tylko na przykład, bo można w tym obszarze uruchomić daleko idącą wyobraźnię przewidując przy okazji, w jakim kierunku rozwijać się będą trendy ekologiczne i w jaki sposób wpłyną na zachowania mieszkańców miast.

---