ESG z perspektywy właściciela nieruchomości

Z raportu UNFCCC 2021 wynika, że w 2020 r. budynki na świecie zajmowały powierzchnię 246 mln mkw. Pięć lat wcześniej było to o 9,8 proc. mniej.
W tym samym czasie emisja dwutlenku węgla przez budynki spadła o 17,2 proc.,
a energochłonność o 5,7 proc. Rosnąca powierzchnia nieruchomości nie idzie zatem
w parze z wyższym negatywnym wpływem na środowisko. To pochodna większej świadomości z obszaru ESG.

ESG a właściciele nieruchomości

Dyskusję o ESG w sektorze nieruchomości warto rozpocząć od zawężenia tej bardzo szerokiej kategorii. Zawiera ona w sobie niezliczoną liczbę elementów dotyczących
m.in. gospodarki cyrkularnej, wyrównywania nierówności społecznych,
dbania o środowisko czy zasoby naturalne. W nieruchomościach zakres działań jest nieco okrojony, ale kluczowy z punktu widzenia dążenia do neutralności klimatycznej.
Budynki mają bowiem wymierny wpływ na środowisko i ich użytkowników.
Z danych Eurostatu wynika, że branża budowlana wykorzystuje pośrednio
lub bezpośrednio (głównie podczas użytkowania budynków) ok. 40 proc. wytwarzanej energii. Do tego generuje rocznie ponad 0,8 mld ton odpadów, czyli 36 proc. łącznej ich ilości. Dlatego tak ważne jest zrozumienie ESG w nieruchomościach, które ja definiuję
jako zbiór procedur, działań i regulaminów stanowiących podstawę do odpowiedniego
i długoterminowego funkcjonowania budynku w sposób, który redukuje negatywny wpływ na środowisko naturalne oraz użytkowników.

Kilkuletnia praktyka realizacji celów dla naszych klientów z branży nieruchomości komercyjnych pokazuje, że znacząco rośnie świadomość związana z ESG. Potwierdzają
to wyniki badania CBRE „European Investor Intensions Survey 2023”, z którego wynika,
że 81 proc. inwestorów będzie uwzględniać kryteria ESG w swoich decyzjach, pomimo osłabienia koniunktury i trudnej sytuacji geopolitycznej.

Od krótkookresowych korzyści do wieloletnich strategii

Aktualnie dominującym trendem w zakresie ESG w nieruchomościach jest optymalizacja funkcjonowania budynku, szczególnie w obszarze środowiskowym. Należy do tego
m.in. zmniejszanie zużycia mediów, poprzez m.in. instalację perlatorów, automatyczne systemy wyłączania urządzeń i odpowiednie harmonogramy ich pracy zaprogramowane
w BMS. Czynione są również większe inwestycje związane z wymianą oświetlenia
czy nowymi systemami budynkowymi. Warto jednak pamiętać, że cele związane
z nieruchomościami, powinny być długoterminowe. Punktem odniesienia dla większości działań jest 2050 rok, kiedy budynki w Europie mają osiągnąć neutralność klimatyczną.
Z tego punktu widzenia podejmowane aktualne działania operacyjne, związane
z optymalizacją zużycia mediów, są ważne, ale mają swoje ograniczenia. W pewnym momencie dojdziemy do punktu, w którym więcej nie będziemy w stanie zoptymalizować. Tym momentem krytycznym będzie wpływ na komfort użytkowników danej nieruchomości. Bowiem ESG to nie tylko cel środowiskowy (E), ale również społeczny (S). Stąd optymalizacja kończy się tam, gdzie nasze kolejne działania mogą wpłynąć negatywnie na komfort użytkowania danej przestrzeni przez jej użytkowników.

Zaletą długoterminowych strategii jest również możliwość uwzględnienia całego cyklu życia budynku. Warto mieć świadomość, że ponad 90 proc. obiektów, które aktualnie istnieją, będzie dalej działała w 2050 roku, zatem w momencie kiedy ma zostać osiągnięta neutralność klimatyczna. Długowieczność nieruchomości wynika z tego, że początkowy koszt zarówno finansowy, jak i środowiskowy jest wysoki, stąd dąży się do tego, żeby był on ponoszony jak najrzadziej. Ponadto miasta są już na tyle zabudowane, że w najlepszych i najatrakcyjniejszych lokalizacjach nie ma już miejsca na nowe budynki.

Skoro nieruchomość to produkt długoterminowy to też długoterminowa strategia optymalizacji jest najlepszym rozwiązaniem. Zwłaszcza, gdy taką strategię oprzemy
na założeniach inwestycyjnych i optymalizacyjnych, które uwzględniają zmiany strukturalne w danym regionie, a nawet kraju. Bez tych założeń nieruchomość nie osiągnie neutralności klimatycznej w długim terminie. Dodatkowo, klienci posiadający długoterminowe strategie, które zakładają rozłożenie działań optymalizacyjnych na kilka lat, są postrzegani jako bardziej wiarygodni, odporni i mniej oportunistyczni.

Narzędzia i działania systemowe

Żeby wyjść poza krótkoterminowe działania optymalizacyjne i operacyjne w kontekście ESG, potrzebne są rozwiązania systemowe. Te nadal są wypracowywane ale mamy kilka przykładów dobrze funkcjonujących produktów. Jednym z przykładów jest
Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), który definiuje ścieżki dekarbonizacji
dla sektorów nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, w celu zarządzania ryzykiem transformacji i dostosowania do celów porozumienia paryskiego. Mówiąc prościej,
to narzędzie w uproszczony sposób pokazuje, jaka jest efektywność energetyczna danej nieruchomość, uwzględniając jej położenie (różne kraje europejskie mają różne parametry zaszyte w tym narzędziu).

Istnieją również rozwiązania, które pokazują, jakie wyniki osiąga nieruchomość w czasie. Zbierane są rzetelne i wiarygodne dane dotyczące budynku, np. jakie awarie się zdarzają, ile prądu jest zużywane. To daje kluczową wiedzę i pozwala patrzeć długoterminowo na niezbędne do podjęcia działania, czy to inwestycyjne czy optymalizacyjne.

Warto też wspomnieć o organizacji ratingowej GRESB, która używa własnego zestawu wskaźników do pomiaru poziomu zgodności nieruchomości z wytycznymi z zakresu ESG. Wskaźniki te co roku poddawane są ewaluacji, która w usystematyzowany sposób dostarcza niezbędnych informacji dla inwestorów, którzy oceniają wartość nieruchomości na podstawie spełniania przez nią wymogów ESG.

ESG a właściciele: kluczowe wyzwania dla firm w Polsce

Firmy w Polsce, które chcą zacząć wdrażać strategię ESG, muszą zacząć świadomie myśleć o wyzwaniach, z którymi mierzy się świat, zrobić rachunek sumienia, zacząć zbierać dane dotyczące nieruchomości oraz zaplanować racjonalnie działania.
Początkowo warto skupić się na tym co można zrobić od razu, ale docelowo należy opracować strategię długoterminową, której ważnym elementem są odnawialne źródła energii zapewniające budynkowi samowystarczalność. Tego typu działania są już w Polsce podejmowane. Najlepiej przygotowane są do tego magazyny, które ze względu na swoją specyfikę, mogą pozwolić sobie na montaż paneli fotowoltaicznych na dachach.
W większości jednak firmy muszą szukać innych rozwiązań. Przykładem jest farma fotowoltaiczna. Na jej budowę zdecydowała się, firma Ghelamco, która ukończyła budowę swoich trzech pierwszych farm fotowoltaicznych. Uzyskiwana energia elektryczna ma zasilać wieżowiec Warsaw UNIT przy rondzie Daszyńskiego w stolicy.