Dynamiczny rozwój sektora PRS i prywatnych akademików w Polsce

Sektor instytucjonalnego najmu mieszkań w Polsce rozwija się w bardzo szybkim tempie.

Zgodnie z raportem CBRE „2026 Poland Real Estate Market Outlook”, rok 2025 przyniósł rekordową podaż nowych lokali w segmencie PRS, a perspektywy na kolejne lata pozostają bardzo dobre. Równolegle coraz większego znaczenia nabiera sektor prywatnych akademików, który odpowiada na rosnące potrzeby studentów w największych ośrodkach akademickich.

Stabilny popyt, niskie poziomy pustostanów oraz zmiany zachodzące na rynku mieszkaniowym sprzyjają dalszemu rozwojowi najmu instytucjonalnego, zarówno w segmencie mieszkań, jak i obiektów dedykowanych konkretnym grupom najemców.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak dynamicznie rośnie sektor PRS w Polsce,
• jakie były rekordowe wyniki nowej podaży w 2025 roku i czego można spodziewać się w 2026 roku,
• dlaczego zmienia się sposób realizacji inwestycji PRS,
• jak rozwija się rynek prywatnych akademików,
• jaki wpływ na rynek mieszkaniowy będą miały zmiany demograficzne.

W 2025 roku na polski rynek trafiło 5821 lokali w sektorze PRS, co było najwyższym rocznym wynikiem w historii tego segmentu. Choć liczba ta była jedynie nieznacznie wyższa niż w poprzednim roku, potwierdziła stabilny trend wzrostowy. Prognozy na 2026 rok wskazują na możliwość osiągnięcia podobnego poziomu nowej podaży.

W ciągu ostatnich pięciu lat w ramach sektora PRS uruchomiono najem niemal 24,7 tys. mieszkań, co stanowi około 87 proc. całej obecnie dostępnej podaży na rynku. Oznacza to, że zdecydowana większość funkcjonujących dziś projektów powstała w relatywnie krótkim czasie, co potwierdza dojrzałość i przyspieszenie rozwoju tego segmentu.

Mimo, że sektor PRS i rynek mieszkań na sprzedaż wciąż konkurują o atrakcyjne lokalizacje, widoczne jest stopniowe przesuwanie projektów najmu instytucjonalnego w kierunku gruntów usługowych. Coraz częściej realizowane są budynki długoterminowego zakwaterowania, które lepiej odpowiadają specyfice najmu instytucjonalnego oraz pozwalają na większą elastyczność planistyczną.

Taki kierunek rozwoju poszerza katalog dostępnych terenów inwestycyjnych oraz sprzyja współpracy pomiędzy deweloperami a inwestorami instytucjonalnymi. Jednocześnie dla części deweloperów jest to impuls do tworzenia własnych platform mieszkań na wynajem, co staje się atrakcyjną alternatywą w sytuacji umiarkowanych wyników sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym.

Na koniec 2025 roku w największych miastach w Polsce funkcjonowało łącznie ponad 28,5 tys. lokali w formule instytucjonalnego najmu. Segment ten charakteryzuje się wysokim i stabilnym popytem, co znajduje odzwierciedlenie w niskim poziomie pustostanów, który przeciętnie wynosi około 3,5 proc.

Rozwojowi PRS sprzyja również sytuacja na rynku mieszkaniowym. Ograniczony popyt na zakup mieszkań, widoczny po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% oraz w warunkach wyższych stóp procentowych, przekłada się na mniejszą liczbę nowych lokali trafiających na rynek najmu od właścicieli indywidualnych. Jednocześnie rośnie liczba gospodarstw domowych, które decydują się na najem, nie mając możliwości lub chęci zakupu własnego mieszkania.

Wraz z rozwojem sektora PRS dynamicznie rośnie także rynek prywatnych akademików. W 2025 roku oddano do użytku ponad 3800 nowych miejsc w 12 obiektach, co oznaczało trzykrotny wzrost w porównaniu z rokiem wcześniejszym. Był to najlepszy wynik w historii tego segmentu.

Aktualne plany inwestorów wskazują, że również w 2026 roku liczba nowych miejsc w prywatnych domach studenckich może osiągnąć porównywalny poziom. Projektom tym sprzyja stabilny popyt generowany przez studentów, w tym także obcokrajowców, oraz ograniczona dostępność mieszkań w przystępnych cenach w największych miastach akademickich.

W kolejnych latach istotnym czynnikiem wpływającym na rynek mieszkaniowy będą zmiany demograficzne i społeczne. Część regionów Polski będzie stopniowo tracić mieszkańców, co stworzy nowe wyzwania dla lokalnych rynków nieruchomości. Jednocześnie w największych aglomeracjach popyt na mieszkania pozostanie wysoki, wspierając dalszy rozwój najmu instytucjonalnego oraz specjalistycznych form zakwaterowania, takich jak prywatne akademiki.