Artykuł
Czynsze bazowe w Warszawie i regionach
Aktualna sytuacja i trendy
kwietnia 25, 2022

Do 2019 r. rynek biurowy w Polsce odnotowywał regularny, stabilny wzrost. Pandemia zmieniła jednak sytuację i wpłynęła zarówno na popyt, jak i podaż. Jak w związku z tym kształtują się bazowe stawki czynszu najmu w Warszawie i regionach? Czego można spodziewać się w najbliższych kwartałach? Jaki jest aktualny poziom opłat eksploatacyjnych?
Warszawa
Ostatnie dwa lata to okres dużych spadków na stołecznym rynku nieruchomości biurowych. Popyt, który w 2019 r. wyniósł niespełna 900 tys. m2, w 2020 r. spadł do nieco ponad 600 tys. m2. Choć ubiegły rok był pod tym względem lepszy (646 tys. m2), wciąż jednak daleko do wyników sprzed COVID-19. Sytuacja ta oraz duża nowa podaż doprowadziła do znacznego wzrostu wskaźnika pustostanów (12,66% - wzrost o 2,8% r/r). Nie wpłynęło to jednak na poziom czynszów najmu – bazowa stawka prime wynosi obecnie 25,5 EUR i nie odbiega w znaczący sposób od wartości sprzed pandemii.
Zgodnie z prognozami w najbliższych kwartałach będzie ona rosła, co wynika z dwóch głównych czynników. W wyjątkowo dobrych latach 2017-2018 zawarto w Warszawie umowy najmu na łączną powierzchnię niespełna 1,7 mln m2 – dużą część z nich na okres
5 lat. Oznacza to, że w latach 2022-2023 wiele firm będzie zmuszonych do relokacji
lub renegocjacji dotychczasowych umów, co wpłynie stymulująco na popyt.
Drugim czynnikiem, który prawdopodobnie spowoduje wzrost stawek w Warszawie,
jest zbliżająca się luka podażowa. Deweloperzy znacząco wyhamowali nowe inwestycje – wynika to zarówno z obaw związanych z rozwojem sytuacji w związku z pandemią,
jak i narastających trudności z pozyskaniem wartościowych gruntów inwestycyjnych
w dobrych lokalizacjach. W rezultacie aktualnie w budowie jest zaledwie niewiele ponad 300 tys. m2. Brak optymalnej dostępności nowej powierzchni to szansa dla starszych obiektów, które mogą stać się interesującą alternatywą, o ile ich właściciele będą inwestowali w modernizację.
Miasta regionalne
Rynek regionalny goni Warszawę. Łączny popyt w 2021 r. był tylko o 14% niższy niż
w rekordowym 2019 r., co jest dobrym sygnałem na przyszłość, zwłaszcza w kontekście dużego ożywienia gospodarczego. Najwyższy popyt odnotowano w Trójmieście (+21% r/r), które w tym roku stanie się trzecim, po Krakowie i Wrocławiu, regionalnym rynkiem
o łącznym wolumenie przekraczającym milion m2. Średni wskaźnik pustostanów jest dość wysoki (14,1%) i wynika z dużego przyrostu nowej podaży, która nie został skonsumowana przez popyt w związku ze spadkami wynikającymi z wstrzymania decyzji relokacyjnych
z powodu pandemii. Dotyczy to zwłaszcza największych rynków – Krakowa i Wrocławia. Nastroje są jednak optymistyczne – spodziewany (i zasygnalizowany w czwartym kwartale 2021 r.) wzrost popytu będzie sprzyjał utrzymaniu się stawek czynszu na dotychczasowym poziomie lub ich wzrostowi. Podwyżki spodziewane są głównie w miastach, w których podaż jest ograniczona (np. Szczecin). Średnia stawka bazowa w najlepszych lokalizacjach dla wszystkich miast regionalnych wynosi obecnie 14 EUR, a rozpiętość – od 12,5 EUR/m2 w Lublinie do 15,5 EUR/m2 w Poznaniu (dotyczy to budynków klasy A).
Opłaty eksploatacyjne
Opłaty eksploatacyjne to suma kosztów wynikających z użytkowania budynku.
Mają one wiele składowych – to m.in. media, obsługa techniczna, koszty zarządzania nieruchomością, ochrona i monitoring, utrzymanie czystości i terenów zielonych, podatki
i koszty ubezpieczenia budynku. Warto pamiętać, że co do zasady opłaty te nie podlegają zwolnieniom z tytułu np. wakacji czynszowych – należy je uiszczać przez cały okres najmu.
Sytuacja z opłatami eksploatacyjnymi jest dynamiczna. Duży wpływ na ich wysokość mają częste w ostatnich miesiącach podwyżki opłat za energię i gaz, ale również podwyżki płac. Uśredniając, w budynkach klasy A wynoszą one ok. 21 PLN/m2, w dużych obiektach wieżowych ze względu na wyższe koszty mogą sięgać 23-25 zł/m2. W obliczu rosnących kosztów mediów coraz większą przewagę na rynku mają nowoczesne, ekologiczne
i energooszczędne budynki charakteryzujące się wysoką efektywnością – umożliwiają one generowanie wymiernych oszczędności. Obszar ten jest również ważnym impulsem modernizacyjnym dla właścicieli starszych, mniej konkurencyjnych pod tym względem obiektów.
Napisz do naszego eksperta
Autorzy
Katarzyna Gajewska
Director, Head of Research Poland