Czynsze bazowe w Warszawie i regionach

Do 2019 r. rynek biurowy w Polsce odnotowywał regularny, stabilny wzrost. Pandemia zmieniła jednak sytuację i wpłynęła zarówno na popyt, jak i podaż. Jak w związku z tym kształtują się bazowe stawki czynszu najmu w Warszawie i regionach? Czego można spodziewać się w najbliższych kwartałach? Jaki jest aktualny poziom opłat eksploatacyjnych?

Warszawa

Ostatnie dwa lata to okres dużych spadków na stołecznym rynku nieruchomości biurowych. Popyt, który w 2019 r. wyniósł niespełna 900 tys. m2, w 2020 r. spadł do nieco ponad 600 tys. m2. Choć ubiegły rok był pod tym względem lepszy (646 tys. m2), wciąż jednak daleko do wyników sprzed COVID-19. Sytuacja ta oraz duża nowa podaż doprowadziła do znacznego wzrostu wskaźnika pustostanów (12,66% - wzrost o 2,8% r/r). Nie wpłynęło to jednak na poziom czynszów najmu – bazowa stawka prime wynosi obecnie 25,5 EUR i nie odbiega w znaczący sposób od wartości sprzed pandemii.
Zgodnie z prognozami w najbliższych kwartałach będzie ona rosła, co wynika z dwóch głównych czynników. W wyjątkowo dobrych latach 2017-2018 zawarto w Warszawie umowy najmu na łączną powierzchnię niespełna 1,7 mln m2 – dużą część z nich na okres
5 lat. Oznacza to, że w latach 2022-2023 wiele firm będzie zmuszonych do relokacji
lub renegocjacji dotychczasowych umów, co wpłynie stymulująco na popyt.
Drugim czynnikiem, który prawdopodobnie spowoduje wzrost stawek w Warszawie,
jest zbliżająca się luka podażowa. Deweloperzy znacząco wyhamowali nowe inwestycje – wynika to zarówno z obaw związanych z rozwojem sytuacji w związku z pandemią,
jak i narastających trudności z pozyskaniem wartościowych gruntów inwestycyjnych
w dobrych lokalizacjach. W rezultacie aktualnie w budowie jest zaledwie niewiele ponad 300 tys. m2. Brak optymalnej dostępności nowej powierzchni to szansa dla starszych obiektów, które mogą stać się interesującą alternatywą, o ile ich właściciele będą inwestowali w modernizację.

Miasta regionalne

Rynek regionalny goni Warszawę. Łączny popyt w 2021 r. był tylko o 14% niższy niż
w rekordowym 2019 r., co jest dobrym sygnałem na przyszłość, zwłaszcza w kontekście dużego ożywienia gospodarczego. Najwyższy popyt odnotowano w Trójmieście (+21% r/r), które w tym roku stanie się trzecim, po Krakowie i Wrocławiu, regionalnym rynkiem
o łącznym wolumenie przekraczającym milion m2. Średni wskaźnik pustostanów jest dość wysoki (14,1%) i wynika z dużego przyrostu nowej podaży, która nie został skonsumowana przez popyt w związku ze spadkami wynikającymi z wstrzymania decyzji relokacyjnych
z powodu pandemii. Dotyczy to zwłaszcza największych rynków – Krakowa i Wrocławia. Nastroje są jednak optymistyczne – spodziewany (i zasygnalizowany w czwartym kwartale 2021 r.) wzrost popytu będzie sprzyjał utrzymaniu się stawek czynszu na dotychczasowym poziomie lub ich wzrostowi. Podwyżki spodziewane są głównie w miastach, w których podaż jest ograniczona (np. Szczecin). Średnia stawka bazowa w najlepszych lokalizacjach dla wszystkich miast regionalnych wynosi obecnie 14 EUR, a rozpiętość – od 12,5 EUR/m2 w Lublinie do 15,5 EUR/m2 w Poznaniu (dotyczy to budynków klasy A).

Opłaty eksploatacyjne

Opłaty eksploatacyjne to suma kosztów wynikających z użytkowania budynku.
Mają one wiele składowych – to m.in. media, obsługa techniczna, koszty zarządzania nieruchomością, ochrona i monitoring, utrzymanie czystości i terenów zielonych, podatki
i koszty ubezpieczenia budynku. Warto pamiętać, że co do zasady opłaty te nie podlegają zwolnieniom z tytułu np. wakacji czynszowych – należy je uiszczać przez cały okres najmu.

Sytuacja z opłatami eksploatacyjnymi jest dynamiczna. Duży wpływ na ich wysokość mają częste w ostatnich miesiącach podwyżki opłat za energię i gaz, ale również podwyżki płac. Uśredniając, w budynkach klasy A wynoszą one ok. 21 PLN/m2, w dużych obiektach wieżowych ze względu na wyższe koszty mogą sięgać 23-25 zł/m2. W obliczu rosnących kosztów mediów coraz większą przewagę na rynku mają nowoczesne, ekologiczne
i energooszczędne budynki charakteryzujące się wysoką efektywnością – umożliwiają one generowanie wymiernych oszczędności. Obszar ten jest również ważnym impulsem modernizacyjnym dla właścicieli starszych, mniej konkurencyjnych pod tym względem obiektów.