Czy certyfikacja budynków mieszkalnych stanie się standardem?

Certyfikacja środowiskowa budynków mieszkalnych to stosunkowa nowość na polskim rynku. Pierwsze osiedle mieszkalne certyfikowane w systemie BREEAM zaczęto budować w 2015 roku w Warszawie i certyfikowano w 2016 roku, pierwszy certyfikat HQE przyznano również w 2016 roku, a pierwszy certyfikat w systemie LEED pozyskano w dopiero w 2020 roku. 

Liczba certyfikowanych budynków mieszkalnych w Polsce dynamicznie przyrasta.
W pierwszym roku pandemii (marzec 2020 – marzec 2021) ich liczba wzrosła ponad dwukrotnie, z 43 do 89 (według bazy PLGBC Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego). W listopadzie 2021 takich budynków było już 100, wliczając w to także kilka prywatnych domów studenckich. 

Jednak zestawiając tę liczbę z liczbą wszystkich budynków wielorodzinnych oddawanych do użytku w Polsce, można stwierdzić, że certyfikacja w sektorze mieszkaniowym to nadal niszowe zjawisko, kierowane do wąskiego grona nabywców, a nie powszechny trend.  Według danych GUNB w samym 2020 roku oddano w Polsce do użytku 5 432 budynki wielorodzinne, a w pierwszej połowie 2021 roku już 3 288 budynków wielorodzinnych. Zatem liczba certyfikowanych budynków stanowiła w 2020 roku i w pierwszej połowie 2021 roku mniej niż 1% wszystkich budynków mieszkalnych oddanych do użytku,
a i tak było ich relatywnie dużo, biorąc pod uwagę że wcześniej zaledwie około 40 certyfikowanych budynków wielorodzinnych pozyskało certyfikaty na przestrzeni aż 5 lat. 
Jeżeli uwzględnić, że większość certyfikowanych budynków należy do projektów wieloetapowych lub złożonych co najmniej z kilku budynków, wówczas łączna liczba certyfikowanych projektów lub osiedli wielorodzinnych spada do około 25 w całej Polsce. Przytłaczająca większość z nich realizowana jest w Warszawie.

Co więcej, budynki mieszkalne certyfikowało dotychczas tylko 7 deweloperów mieszkaniowych i jedna sieć prywatnych domów studenckich. Jedynie trzech deweloperów mieszkaniowych certyfikowało budynki z więcej niż jednego projektu mieszkaniowego. Dla porównania, według danych NBP, w 2019 roku w samej Warszawie aktywnych było 261 firm deweloperskich.

Liczba certyfikowanych budynków mieszkalnych (włączając prywatne akademiki) według typu certyfikatu:


Źródło: CBRE na podstawie bazy PLGBC, listopad 2021

Znaczenie certyfikacji z punktu widzenia dewelopera i inwestora

Co w najbliższej przyszłości może spowodować wzrost popularności certyfikatów środowiskowych w przypadku budynków mieszkalnych? Niewątpliwie znaczenie ma rosnąca społeczna odpowiedzialność firm deweloperskich, które coraz częściej uwzględniają w swojej strategii długofalowy wpływ realizowanych projektów na środowisko i tkankę miejską.  Dążenie do zerowego zużycia energii netto i zerowej emisji dwutlenku węgla zarówno w działalności operacyjnej, jak również w budowanych obiektach, jest zgodne z nowym paradygmatem działalności gospodarczej. Uwzględnia on w ocenie funkcjonowania przedsiębiorstw i instytucji czynniki ESG (obejmujące środowisko naturalne, społeczeństwo i ład korporacyjny). Certyfikacja realizowanych budynków jest potwierdzeniem, że zrównoważony rozwój jest istotny w działalności danego przedsiębiorstwa. 

Certyfikacja może się stać szczególnie istotna w budynkach najmu instytucjonalnego. Nieprzypadkowo w gronie deweloperów certyfikujących realizowane przez siebie budynki mieszkalne znalazła się sieć akademików prywatnych. Certyfikaty środowiskowe świadczą o planowanym niższym zużyciu energii i niższych kosztach eksploatacyjnych
w porównaniu do tradycyjnych budynków. Ten aspekt ma bezpośrednie znaczenie dla inwestora długofalowo użytkującego daną nieruchomość, podczas gdy w przypadku dewelopera sprzedającego mieszkania końcowym użytkownikom certyfikacja ma znaczenie głównie w obszarze marketingu i w kontekście realizacji własnej strategii ESG.   

Rosnąca świadomość ekologiczna nabywców

Coraz większa jest świadomość ekologiczna nabywców mieszkań. Najmłodsi uczestnicy rynku, milenialsi a zwłaszcza generacja Z, dorastali w świadomości negatywnych zmian klimatu, rosnących zagrożeń dla środowiska naturalnego i konieczności zrównoważonego rozwoju. Dla nich konieczność wprowadzenia ekologicznych rozwiązań to nie są tylko puste słowa i chętnie wybierają proekologicznie, jeśli tylko wiedzą, jak to zrobić. 
W badaniu przeprowadzonym przez Kantar w 2020 roku, zapytano, jakie są postawy ankietowanych wobec stwierdzenia, że stoimy obecnie na krawędzi katastrofy ekologicznej. Aż 75% badanych stwierdziło, że zgadza się lub zdecydowanie się zgadza ze stwierdzeniem „To prawda i nie ma już czasu na dyskusje, zacznijmy wreszcie działać”,
a zanieczyszczenie środowiska i zmiany klimatyczne zostały wskazane jako największe zagrożenia dla świata, obok wojen, globalnych epidemii (to echo pandemii COVID-19) i terroryzmu. Jednocześnie ponad jedna trzecia ankietowanych pytana o swoje własne działania odpowiedziała „Chciał(a)bym robić więcej, aby chronić środowisko naturalne,
ale nie wiem co”.  

Certyfikaty środowiskowe przyznawane budynkom mieszkalnym z tej perspektywy są odpowiedzią na potrzeby nabywców, deklarujących zainteresowanie stanem środowiska. Zwiększają świadomość wpływu eksploatacji budynków mieszkalnych na środowisko i wskazują konkretne sposoby ograniczenia tego wpływu poprzez stosowanie certyfikowanych rozwiązań.

Dobrowolna certyfikacja świadectwem wyższej jakości

Warto zauważyć, że kwestie środowiskowe są przedmiotem nie tylko dobrowolnej certyfikacji, ale również regulacji na szczeblu europejskim i państwowym Niezależnie od dobrowolnej certyfikacji, budynki obecnie realizowane podlegają, zgodnie z warunkami technicznymi WT 2021, wyższym wymaganiom energooszczędności, niż budynki realizowane we wcześniejszych latach. Wprowadzono też działania mające promować zwiększanie efektywności energetycznej i bezpieczeństwa budynków już eksploatowanych, na przykład dofinansowanie termomodernizacji, dofinansowanie wymiany tradycyjnych kotłów grzewczych, czy wreszcie wymóg przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży mieszkania. 

W przypadku powszechności na rynku, dokument taki pozwalałby porównać efektywność energetyczną oferowanych mieszkań czy domów, mógł skłonić właścicieli do przeprowadzenia ulepszeń. Jednak na rynku pierwotnym świadectwo nie ma związku
z procesem zakupu i najczęściej przekazywane jest nabywcom długo po zakupie mieszkania, ponieważ sporządza się je dla budynków po zakończeniu budowy. Na rynku wtórnym świadectwa energetyczne są niejednokrotnie po prostu pomijane, gdyż nieprzekazanie świadectwa energetycznego nie wiąże się z żadnymi poważnymi sankcjami i nie jest konieczne do podpisania aktu notarialnego. Dodatkowo świadectwa wystawiane są często bez wizji lokalnej, na podstawie parametrów danego budynku. Obecnie prowadzone są zmiany w ustawie, by świadectwo było niezbędne przy transakcji sprzedaży, ale również okazywane przy transakcji wynajmu. Niezależnie od przyszłości tego konkretnego rozwiązania, dążenie ustawodawcy do wprowadzania coraz bardziej energooszczędnych i niskoemisyjnych rozwiązań wydaje się przesądzone.

W tym kontekście certyfikaty środowiskowe takie jak BREEAM czy LEED świadczą o tym, że dana inwestycja nie tylko spełnia zalecane prawnie minimum, ale znacznie poza nie wykracza, a deweloper korzysta z najlepszych międzynarodowych standardów. Certyfikowanie budynków rozpoznawalnymi certyfikatami jest nie tylko poświadczeniem przyjazności dla środowiska czy ekonomiczności zastosowanych rozwiązań, ale również potwierdza przynależność mieszkania do wyższych segmentów jakościowych. 

Można przewidywać, że wraz z dalszą popularyzacją działań z obszaru ESG i coraz większą świadomością ekologiczną nabywców mieszkań, certyfikaty środowiskowe będą coraz częściej pojawiać się w wyższych segmentach jakościowych rynku oraz
w instytucjonalnych projektach rynku najmu. Zwłaszcza, że zarówno nabywcy jak i najemcy takich mieszkań często rekrutują się spośród osób pracujących w certyfikowanych budynkach i znają, choćby hasłowo, zalety korzystania z certyfikowanych rozwiązań. 

Liczba certyfikowanych budynków mieszkalnych (włączając prywatne akademiki) według lokalizacji


Źródło: CBRE na podstawie bazy PLGBC, listopad 2021

Przyszłość certyfikacji budynków mieszkalnych w niższych segmentach cenowych

W przypadku budynków z tańszych segmentów jakościowych sprawa wydaje się trudniejsza. Jak wykazuje raport Ekologiczny dom, większość respondentów zaznacza,
że bardzo ważna jest dla nich szeroka gama ekologicznych rozwiązań w budynkach mieszkalnych, i to zarówno tych wiążących się bezpośrednio z oszczędnościami,
jak i poprawą jakości życia. Jednak 7 na 10 osób ocenia, że brak finansowania będzie główną przeszkodą we wprowadzeniu takich rozwiązań.  Na tej podstawie można przewidywać, że w najniższych segmentach cenowych rynku mieszkaniowego wprowadzanie rozwiązań z zakresu zrównoważonego rozwoju ponad ustawowo przewidziane minimum może nie być atrakcyjne dla nabywców, o ile będzie powodowało wzrost początkowych kosztów. Ewentualne przyszłe oszczędności, wynikające
z eksploatacji mieszkania w certyfikowanym budynku, mogą mieć mniejszy wpływ na decyzje zakupowe niż wyższe wydatki w postaci wkładu własnego czy rat kredytu. 

Zachętą dla tej grupy nabywców mogłyby być preferencyjne kredyty hipoteczne, udzielane na zakup mieszkania w certyfikowanym budynku (lub obiekcie znajdującym się w procesie certyfikacji). Obecnie jednak oferta takich kredytów jest stosunkowo ograniczona. Jednym z powodów jest zapewne również to, że niewiele jest nieruchomości, na które taki kredyt mógłby zostać udzielony. Na rynku pojawiają się jednak informacje
o współpracy konkretnych banków z deweloperami certyfikującymi swoje budynki
i o nowych ofertach zielonych hipotek. 

Nowa propozycja

Interesującą inicjatywą jest Program Zielony Dom i Zielona Hipoteka, wdrażany w ramach międzynarodowego projektu SMARTER Finances For Families. SMARTER Finances For Families finansowany jest z Programu Unii Europejskiej Horyzont 2020, ma na celu promocję rozwiązań energooszczędnych w zaangażowanych czternastu krajach. Osobom nabywającym mieszkania ma pozwolić lepiej ocenić korzyści płynące
z energooszczędnych rozwiązań, jednocześnie pomagając deweloperom zrozumieć
i stosować kryteria efektywności energetycznej. Co więcej, certyfikaty wykorzystywane
w programie mają być zgodne z systemem Level(s) wprowadzonym w Unii Europejskiej. Level(s) to narzędzie do oceny i raportowania wyników zrównoważonego rozwoju budynków, z uwzględnieniem założeń oceny cyklu życia (LCA) i gospodarki zamkniętej (circular economy). Można przewidywać, że wdrożenie certyfikatów zgodnych z Level(s) będzie miało również praktyczne przełożenie na zgodność zastosowanych rozwiązań
z obecną i przyszłą polityką Unii Europejskiej w zakresie zrównoważonego rozwoju.

W Polsce wdrożenie programu obejmuje przygotowanie nowej certyfikacji wielokryterialnej dedykowanej polskim budynkom mieszkalnym („Zielony Dom”), prowadzonej przez PLGBC. Dodatkowo założono współpracę z bankami oferującymi „Zieloną Hipotekę” na preferencyjnych warunkach dla osób planujących zakup mieszkania w budynku certyfikowanym przez PLGBC. 

PLGBC zapowiada pierwsze certyfikaty na przyszły rok. Minie jednak kilka lat, zanim będzie można ocenić, jakie będzie rzeczywiste znaczenie certyfikatu „Zielony Dom”
i czy współpraca lokalnej instytucji certyfikującej, deweloperów i banków, pozwoli na upowszechnienie samej idei certyfikacji budynków mieszkalnych oraz, przede wszystkim, spowoduje wprowadzenie na szeroką skalę rozwiązań proekologicznych w budownictwie mieszkaniowym.