Centra handlowe w procesie transformacji.

Rynek powierzchni handlowych w Polsce przechodzi istotną transformację. Jak wynika z raportu CBRE „2026 Poland Real Estate Market Outlook”, właściciele centrów handlowych coraz częściej koncentrują się na modernizacji istniejących obiektów, optymalizacji powierzchni oraz rozbudowie oferty w oparciu o koncepcję retailtainment. Celem tych działań jest lepsze dostosowanie obiektów do zmieniających się oczekiwań klientów, których potrzeby ewoluują wraz z rosnącą zamożnością społeczeństwa oraz silną konkurencją na rynku.

Jednocześnie w najbliższych kwartałach obserwowany będzie dalszy rozwój konceptów typu value, które poza parkami handlowymi rozwijają się również w centrach handlowych.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie zmiany zachodzą obecnie w centrach handlowych,
• dlaczego właściciele obiektów koncentrują się na modernizacji i repozycjonowaniu,
• jak rosnąca siła nabywcza wpływa na rynek handlowy w Polsce,
• czym jest retailtainment i dlaczego zyskuje na znaczeniu,
• jaka przyszłość czeka parki handlowe i formaty value.

Właściciele centrów handlowych podejmują aktywne działania mające na celu repozycjonowanie istniejących obiektów, dostosowanie ich do oczekiwań klientów oraz wzmacnianie i optymalizację oferty najemców. Tego typu inicjatywy przekładają się na bardzo dobre wyniki funkcjonowania centrów handlowych, mniejszą podatność na wpływ konkurencji oraz poprawę kluczowych parametrów operacyjnych.

Coraz większe znaczenie ma także sytuacja makroekonomiczna. Indeks siły nabywczej na mieszkańca w Warszawie przekroczył już średnią dla Europy, a wskaźniki dla całej Polski rosną w bardzo szybkim tempie. Polska pozostaje jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek w Unii Europejskiej, co w połączeniu z rosnącą zamożnością społeczeństwa przyciąga uwagę międzynarodowych najemców. Tylko w ubiegłym roku około 30 nowych marek zadebiutowało na polskim rynku handlowym.

Koncepcja retailtainment, łącząca funkcje handlowe z rozrywką, gastronomią i ofertą czasu wolnego, będzie w kolejnych latach zyskiwać na znaczeniu na polskim rynku. Dla właścicieli obiektów i operatorów handlowych stanie się ona jednym z kluczowych elementów budowania atrakcyjności centrów handlowych i utrzymania lojalności klientów.

Dotychczas inwestycje w projekty typu retailtainment dominowały głównie w Europie Zachodniej, jednak coraz wyraźniej widoczne są także w Polsce oraz w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W konceptach handlowych tradycyjne przestrzenie dedykowane zakupom są dziś uzupełniane o strefy eventowe, zajęcia fitness, przestrzenie kawiarniane czy funkcje społeczno-rekreacyjne, które wydłużają czas pobytu klientów i zwiększają ruch w obiektach.

Równolegle ewoluuje miks najemców. Właściciele centrów handlowych intensyfikują działania mające na celu pozyskiwanie marek odpowiadających aktualnym trendom oraz zmieniającym się zwyczajom zakupowym konsumentów.

Koncepty rozrywkowe wykazują obecnie bardzo duże zainteresowanie lokalizacjami w centrach handlowych, postrzegając je jako naturalne środowisko do budowania doświadczeń i relacji z klientami. Szczególnie istotną grupą docelową stało się pokolenie Z, dla którego kluczowe są unikalne przeżycia, społeczny wymiar rozrywki oraz atrakcyjna oferta gastronomiczna. Gastronomia ponownie zyskuje status silnego anchor tenant’a w centrach handlowych – nie tylko uatrakcyjniając miks najemców, lecz także realnie wydłużając czas spędzany przez klientów w obiekcie i wzmacniając jego funkcję jako miejsca spotkań i spędzania wolnego czasu.

W odpowiedzi na rosnącą wrażliwość cenową klientów obserwowany jest również dynamiczny rozwój konceptów typu value. Sieci oferujące atrakcyjne ceny stają się istotnym elementem zarówno parków handlowych, jak i od dłuższego czasu już centrów handlowych, co może przynosić obustronne korzyści właścicielom obiektów i najemcom.

Popularni wśród klientów retailerzy value bardzo często generują wysoki ruch, wspierając wyniki pozostałych najemców oraz zwiększając atrakcyjność całego centrum. Z tego względu ich obecność jest coraz istotniejszym elementem strategii leasingowych.

Parki handlowe nadal będą dominować w strukturze nowej podaży powierzchni handlowej w Polsce, przynajmniej w perspektywie najbliższych dwóch lat. Jednocześnie po pierwszej fali intensywnego rozwoju tych formatów, zapoczątkowanej w 2020 roku, kolejne lata mogą przynieść weryfikację rentowności poszczególnych lokalizacji przez najemców. Może to skutkować działaniami optymalizacyjnymi i selektywnym podejściem do dalszej ekspansji.

W 2025 roku udział transakcji parkami handlowymi w wolumenie inwestycyjnym sektora handlowego w Polsce wyniósł około 55 proc., podczas gdy w 2019 roku nie przekraczał 10 proc. Pokazuje to skalę zainteresowania tym formatem oraz jego atrakcyjność w oczach inwestorów.

W 2026 roku zainteresowanie parkami handlowymi powinno utrzymać się na wysokim poziomie, jednak będzie mu towarzyszyć coraz bardziej selektywne podejście deweloperów, inwestorów i najemców. Jednocześnie można oczekiwać stabilnej grupy sieci rozwijających się w tym formacie oraz dalszego rozszerzania działalności na coraz mniejsze ośrodki miejskie.