Artykuł

Biura flex – aktualne nastroje operatorów

Jakie są aktualne nastroje operatorów na rynku elastycznych powierzchni biurowych w Europie? Zapoznaj się z podsumowaniem naszego raportu!

sierpnia 25, 2023

biura flex, biuro serwisowane, elastyczne przestrzenie biurowe

Biura flex, czyli elastyczne powierzchnie biurowe to popularna forma wynajmu biur,
która daje firmom możliwość dostosowania się do zmieniających się potrzeb i warunków rynkowych. Sytuacja rynkowa elastycznych powierzchni biurowych nadrabia straty
po pandemii, a z uwagi zwiększony apetyt najemców popyt na oferowaną powierzchnie wraca do poziomu sprzed pandemii. Mimo wielu zmian, wśród których można wymienić niestabilną krótkoterminową sytuację gospodarczą, wysoką inflację i rosnące stopy procentowe.

Jakie są nastroje biur flex w 2023 roku? Jaki jest aktualny trend?
W Warszawie w samym 2022 r. i pierwszym kwartale 2023 r. podaż powierzchni biur elastycznych wzrosła o 27%. W kolejnych miesiącach 2023 r. poszerzyło się grono
i zwiększyło zróżnicowanie operatorów na rynku polskim.

Aktualnie w przygotowaniu i w trakcie prac aranżacyjnych jest niemal dwukrotnie więcej powierzchni niż rok temu. Rosnąca podaż wynika z wysokiego obłożenia istniejących centrów i silnego popytu ze strony klientów. Najwięksi właściciela nieruchomości oceniają
i testują różne koncepty. Wynajmujący zderzają się z coraz częstszymi zapytaniami
o zarządzanie przestrzenią przez operatorów, podejmują sami trudny do prowadzenia flex office, co wynika głównie z bardzo wysokich nakładów inwestycyjnych w przygotowanie przestrzeni.

Nastroje operatorów

Ostatnie miesiące 2022 i pierwsze kwartały 2023 stanowiły kolejne mocne okresy dla najmu elastycznych powierzchni biurowych na głównych rynkach europejskich. Wynikało to z reaktywacji planów ekspansji strategicznych podejmowanych przez operatorów. Popyt na biura flex był większy niż w analogicznych kwartałach roku 2021.
Ponadto w ujęciu całorocznym – wskaźnik najmu przez operatorów elastycznych powierzchni biurowych w 2022 r. był o 35% wyższy niż w 2021 r. Następstwem,
które wynikało z powyższych wskaźników, był wzrost aż o ok. 10% całkowitych zasobów przestrzeni biurowych. Na najważniejszych rynkach sięgnęły łącznie aż 4,7 mln m kw.

Eksperci wymieniają w takiej sytuacji kilka kluczowych trendów w działalności operatorów. Pierwszym trendem obserwowanym na rynku operatorów biur flex jest z pewnością wzrost nie tylko na dużych, tradycyjnych rynkach powierzchni biur elastycznych.

Z analiz rynkowych śmiało wysuwa się obserwacja rosnącego popytu na rynkach regionalnych. Co oznacza, że wzrost działalności operatorów koncentruje się wyłącznie na głównych, stołecznych rynkach europejskich. Zatem w Polsce, oprócz stołecznej Warszawy, eksperci dostrzegają zainteresowanie rynkiem regionalnym, czyli miastami takimi jak: Kraków, Wrocław, Trójmiasto, czy Katowice. Każde miasto regionalne cechuje się swoją specyfiką i sytuacja rynkowa między miastami regionalnymi może się nieco różnić.

Jaką perspektywę na rynek powierzchni biur elastycznych ma jeden z operatorów? Dowiedz się z raportu na stronie 5! 

Drugim trendem w działalności operatorów jest dywersyfikacja uczestników rynku. Eksperci obserwują w całej Europie rosnącą różnorodność operatorów. Wśród niech są operatorzy działający jedynie lokalnie, lecz nie da się przymknąć oka na coraz częstsze ruchy operatorów, którzy wchodzą w rynki zagraniczne. Lokalne podmioty nakładają tym samym presję na silnych, większych graczy na rynku office flex. Lokalne jednostki charakteryzują się jakością na równie wysokim poziomie, jak i konkurencyjną ceną.

Lecz więksi gracze nie pozostają obojętni. Ich apetyt rośnie w miarę rozwoju, skutkując licznymi fuzjami lub przejęciami. Mniejsi operatorzy na rynkach lokalnych są przyjmowanie przez ekspansywne grupy. Szacuje się, że liczba transakcji sfinalizowanych w 2022 roku była ograniczona, z uwagi na złożoność procesu. Można wskazać kilka szczególnych transakcji połączenia spółek oraz przejęcia.

Trzeci trend to polaryzacja rynku, która ma miejsce wraz z dywersyfikacją. Szybkie wzrosty niektórych operatorów i ich dobry odbiór przez rynek biur flex powoduje duże ich obłożenie. Te koncepty cieszą się ogromną popularnością i ugruntowaną pozycją.
Po drugiej stronie tej drogi ku elastyczności znajdują się operatorzy, którzy gorzej radzą sobie z zarządzaniem kosztami oraz strategią najmu i zarządzania. Powoduje to narastającą przepaść i polaryzacje rynku. Warto pamiętać, by wybierając powierzchnie biura elastycznego, kierować się kilkoma wskazówkami, istotnymi przy procesie biura
o takim charakterze.


office_baner_srodtekstowy

Ostatnim trendem na rynku powierzchni biur elastycznych jest wcześniej wspomniane stale rosnące zaangażowanie wynajmujących w tworzenie własnych office flex
i powierzchni o koncepcie biura elastycznego. Zarówno deweloperzy jak i fundusze inwestycyjne zagłębiają się w strategie tworzenia tego typu rozwiązań w swoich portfelach inwestycyjnych, na posiadanych przez siebie powierzchniach. Działanie tego rodzaju służyć ma dywersyfikacji modelu działalności, uzyskaniu oszczędności lub być szansą na rozwój.

Często z perspektywy właściciela nieruchomości powierzchnia pod koncept biura flex jest traktowana jako sposób na podniesienie walorów użytkowych budynku. Przyciąga to najemców, którzy rozpoczynają swoją przygodę z wynajmem biur, a więc właściciela starają się rozpocząć współpracę od rozwiązania elastycznego, w nadziei na współpracę na podłożu tradycyjnego najmu.

Jakie są dalsze przewidywania na rynku operatorów biur flex?

Eksperci wskazują, że rok 2023 to czas dla agregatorów. Dwie rozpoznawalne na rynku powierzchni biur elastycznych zrewolucjonizowały model działalności operatorów, dając użytkownikom możliwość rezerwacji powierzchni biurowych zgodnie z zapotrzebowaniem w różnych sieciach operatorów za pośrednictwem jednej prostej aplikacji.

Operatorzy dostrzegają rosnący apetyt właścicieli nieruchomości na własne rozwiązania biur flex, we własnych portfelach inwestycyjnych. Może to wynikać z potrzeby zabezpieczenia przychodów, aby podnieść zyski, albo dla zwiększenia szans na wynajem biura pozostałej powierzchni. W miarę dojrzewanie rynku biur elastycznych eksperci będą skłonni ocenić, czy środowisko operatorów będzie czuło zagrożenie ze strony konkurencji w postaci właścicieli nieruchomości.

To, co napawa optymizmem to niezmiernie aktywny rynek ze strony Klientów flex, a w przypadku Polski, potężne zainteresowanie naszym krajem za strony nowo wchodzących firm” – komentuje sytuację Konrad Szaruga, Head of Flexible Workplace, CBRE.

Z pewności warto dodać, że operatorzy stanęli przed koniecznością kreatywnego przemyślenia odpowiedzi na szereg wyzwań związanych z najmem podstawowym, elastycznym, systemem gwiaździstym, czy planami ESG. Po wyzwania taktyczne takie jak parking, bezpieczeństwo, współdzielenie stanowisk pracy, czy dane o obłożeniu, czy najprostsze drukowanie. Najwięcej zyskają ci operatorzy, którym uda się sprostać wyzwaniom stojącym przed najemcami i zaoferować im konkretne rozwiązania.

Więcej informacji o dostępności operatorów powierzchni elastycznych biur dowiesz się, kontaktując z naszymi ekspertami.

Napisz do naszego eksperta

Autorzy

  • Konrad Szaruga

    Head of Flexible Workplace

    Zdjęcie Konrad Szaruga

    Specjalizacja: Konrad jest ekspertem z wieloletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości komercyjnych. W CBRE odpowiada za prowadzenie i rozwój zespołu, zajmującego się elastycznymi rozwiązaniami biurowymi i przestrzeniami coworkingowymi. Skupia się na współpracy z operatorami i właścicielami.