2 października, 2020

Zastanawiacie się, czym różni się wynajem lokalu usługowego przy ulicy handlowej od tradycyjnego w centrum handlowym? W poniższym materiale wyjaśnimy, na co zwrócić uwagę przy tego typu umowach najmu powierzchni handlowych.

OD CZEGO ZACZĄĆ PROCES WYNAJMU LOKALU PRZY ULICY HANDLOWEJ I NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ?


Najważniejsze jest precyzyjne określenie potrzeb dotyczących przyszłej powierzchni
usługowej - jaki koncept, jaka grupa docelowa np. klient „przelotowy”, turysta, pracownik biurowy, mieszkaniec osiedla.

W następnym etapie należy dobierać odpowiednią lokalizację – czy lokal usługowy ma być przy typowej ulicy handlowej, dzielnicy biurowej lub mieszkaniowej, czy z mniejszym footfallem (-> patrz Słownik Najemcy), ale za to wyższym przychodem (klient z zasobnym portfelem).

POWIERZCHNIA HANDLOWA - JAKIE MOGĄ POJAWIĆ SIĘ BARIERY, NIESPODZIANKI I INNE UTRUDNIENIA?


Rynek ulic handlowych w Polsce wciąż się rozwija i nie jest jeszcze tak dojrzały, jak rynek centrów handlowych.

Nieuregulowane prawnie kwestie własnościowe oraz zły stan techniczny lokali są najczęściej napotykanymi problemami. Właścicielem lokalu jest często osoba fizyczna bez doświadczenia na rynku powierzchni handlowych, Właściciele często nie mają wiedzy na temat stanu technicznego swojego lokalu usługowego np. instalacji elektrycznej, nie posiadają rzutów technicznych oraz nie potrafią określić dokładnego metrażu oferowanej powierzchni użytkowej. Co więcej, zdarza się, że większość zastanych prac np. przeróbek lokalu, jest nieudokumentowana i często stanowi zagadkę oraz źródło problemów w przyszłości.

Duża część tego typu powierzchni usługowych jest w słabym lub bardzo złym stanie technicznym, zwłaszcza te, znajdujące w starych powojennych kamienicach, wymagają dużego remontu.

Na ulicach handlowych brakuje dużych powierzchni usługowych, a lokale są rozdrobnione. Stanowi to barierę w pozyskaniu większych najemców, którzy mogliby być magnesem dla danej lokalizacji.

CZYM RÓŻNI SIĘ LOKAL PRZY ULICY HANDOWEJ OD TEGO W CENTRUM HANDLOWYM?


W centrum handlowym panują restrykcyjne zasady i są ujednolicone oczekiwania wobec wszystkich najemców.
Natomiast właściciele prywatnych lokali na wynajem przy ulicach handlowych często nie przestrzegają kluczowych zasad, nie dostarczają dokumentacji projektowej, a sprawy załatwiają po cichu, zawierając jedynie umowy słowne.

W związku z rosnącym zainteresowaniem rynkiem ulic handlowych przez instytucje finansowe, takich niefrasobliwych właścicieli lokali jest już coraz mniej. Fundusze inwestycyjne nabywają całe kamienice (np. na Placu Trzech Krzyży, Nowym Świecie czy ul. Mokotowskiej w Warszawie), gdzie standardy lokali są zbliżone do centrów handlowych i dostosowane do rosnących oczekiwań najemców.

Przykładowo cały budynek przy ul. Książęcej 2 w Warszawie należy do właściciela instytucjonalnego, który ma zdefiniowany koncept, ze spójnym mixem najemców. Przy tego typu projektach ryzyko inwestycyjne oraz zagrożenia budowlane są znikome, a stan techniczny powierzchni usługowej pozostanie w przyszłości na wysokim poziomie.

Rynek ulic handlowych w Polsce jest rozdrobiony, co oznacza, że istnieje wiele podmiotów, które są właścicielami lokali usługowych na wynajem. Problem leży także w zarządzaniu umową najmu i relacją z najemcą W tym przypadku nie są wymagane raporty dotyczące obrotów, dlatego trudno oszacować czy obecny najemca będzie chciał przedłużyć umowę najmu lokalu użytkowego na kolejne lata, czy też ciągłość umowy jest zagrożona, bo stosunek kosztów do osiąganych obrotów jest wysoki. Natomiast w centrum handlowym raportowanie obrotów jest wymagane przez właściciela obiektu i dzięki temu można analizować czy dana marka się rozwija i oszacować w czasie jej perspektywy - to zdecydowanie najlepsze narzędzie diagnostyczne z punktu widzenia właściciela lokalu.

JAKI JEST CZYNSZ I OKRES NAJMU LOKALU PRZY ULICY HANDLOWEJ?


Na ulicach handlowych, w odróżnieniu od centrów handlowych, najemca nie płaci czynszu od obrotów, co jest dla niego sporą oszczędnością.

Umowy najmu dot. lokalu użytkowego podpisywane są na okres 3-10 lat, podobnie jak w centrach handlowych. W zależności od rodzaju właściciela, terminy umowy najmu mogą się jednak różnić. Przy powierzchniach handlowych należących do właścicieli prywatnych, okres najmu może być dowolnie długi.

KTÓRA LOKALIZACJA DLA NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO JEST NAJLEPSZA?


Najważniejszy w przypadku najmu lokalu użytkowego przy ulicach handlowych jest efekt synergii. Powstaje wiele ulic handlowych tematycznych lub inaczej mówiąc, branżowych np. modowych czy ciągów gastronomicznych.

Precyzyjnie określona grupa docelowa klientów pomoże w wyborze odpowiedniej lokalizacji lokalu użytkowego. Dla przykładu, w modnych dzielnicach typu warszawski Wilanów, znajdziemy odbiorców podążających za trendami i nowościami, lubiących próbować nowe marki, spędzających czas w modnych kawiarniach, czy restauracjach. Sytuacja ta wygląda zupełnie inaczej w przypadku lokalizacji przy osiedlach z lat 70, które głównie zamieszkują osoby w wieku 60+.

Przy lokalizacjach biznesowych sprawdzi się lokal z usługą łatwo i szybko dostępną, gdzie klient jest zapracowany i ciągle w pośpiechu.

CZY PODCZAS WYNAJMU LOKALU USŁUGOWEGO WARTO SKORZYTAĆ Z POMOCY AGENTA NIERUCHOMOŚCI?


Osoby pracujące w firmach doradczych
posiadają doświadczenie w reprezentacji "obu stron" – zarówno wynajmującego, jak i najemcy.

W CBRE mamy dedykowany zespół specjalizujący się w najmie lokali przy ulicach handlowych z naciskiem na rynek gastronomiczny. Zrozumienie potrzeb najemcy wynika z dotychczasowego uczestnictwa przy wielu procesach najmu większości liczących konceptów gastronomicznych na mapie Warszawy czy Wrocławia.

Naszymi atutami są bogata wiedza rynkowa, znajomość potrzeb i problemów, na jakie mogą się natknąć najemcy, jak również doświadczenie w ekspansji sieci.

Nasza biegłość w poruszaniu się po rynku i nabyte wieloletnie relacje z właścicielami lokali są dużą oszczędnością czasu dla najemcy poszukującego powierzchni przy ulicy handlowej. Wszystkie oferty szyjemy na miarę klienta. 

Zapraszamy do współpracy!

 

Zakaz handlu w niedziele - rachunek zysków i strat

Zakaz handlu w niedziele - rachunek zysków i strat

Co się zmieniło po 3 latach od wprowadzania ustawy?
Pomóż klientom zachować bezpieczeństwo podczas zakupów – poradnik

Pomóż klientom zachować bezpieczeństwo podczas zakupów – poradnik

Sprawdź zestawienie 3 prostych kroków, które pomogą Twoim klientom bezpiecznie zrobić zakupy.
Jak wynająć wyspę w centrum handlowym?

Jak wynająć wyspę w centrum handlowym?

Wszystko co musisz wiedzieć o wyspach, zanim przystąpisz do rozmów o wynajmie