Artykuł

Jak maksymalizować zwrot z inwestycji w nieruchomości: Doradztwo dla inwestorów

Maksymalizacja ROI w Nieruchomościach: Doradztwo dla Inwestorów

grudnia 11, 2023

doradztwo nieruchomości dla inwestorów, sektor nieruchomości

Z tego artykułu dowiesz się, dlaczego profesjonalne doradztwo jest kluczowe dla inwestorów w nieruchomości, co warto wiedzieć o inwestowaniu w różne typy nieruchomości, co jest celem analizy rynku i identyfikacji okazji inwestycyjnych, a także co każdy inwestor powinien wiedzieć na temat podatków i aspektów prawnych.

Dlaczego profesjonalne doradztwo jest kluczowe dla inwestorów w nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości to ważny krok dla każdego inwestora pragnącego osiągnąć stabilne i długoterminowe zyski. Wymaga ono dokładnej analizy rynku i wyboru najkorzystniejszych opcji inwestycyjnych.Doradztwo nieruchomości dla inwestorów to usługa, która powstała z myślą maksymalizacji korzyści ekonomicznych, w ramach której ekspert zajmuje się obiektywnym badaniem rynku i selekcjonowaniem najlepiej zlokalizowanych i najbardziej opłacalnych nieruchomości.

Profesjonalne wsparcie daje inwestorowi pewność, że kwestie, takie jak: dane ewidencyjne, planowanie przestrzenne, przepisy dotyczące ochrony środowiska i zarządzanie obiektem, dotyczące wybranej przez niego nieruchomości będą dogłębnie przeanalizowane. Doradca ds. nieruchomości pomaga inwestorowi także w podpisaniu umowy kupna-sprzedaży oraz negocjacjach, które mają na celu dopasowanie jej warunków do potrzeb klienta.

Zarządzanie najmem nie skupia się tylko na zagospodarowaniu przestrzeni. Profesjonalne doradztwo dla inwestora oznacza:

  • audyt i kompleksową obsługę – ekspert wspiera klienta przez cały okres inwestycyjny, zaczynając od proponowania nieruchomości uwzględniającej wszystkie jego oczekiwania. Doradza on także inwestorowi, którą ofertę z gotowych produktów inwestycyjnych wybrać i dba o to, by transakcja była bezpieczna, poprzez badanie np. historii dewelopera czy sposobu zarządzania obiektem (ESG),
  • znajomość rynku i dostęp do wszystkich ofert – doradca ds. nieruchomości w krótkim czasie znajdzie obiekt dostosowany do potrzeb i wymagań inwestora. Zaproponuje najlepsze oferty pod kątem bezpieczeństwa transakcji oraz atrakcyjności lokalizacji i stopy zwrotu z kapitału. Znajomość sektora nieruchomości doradcy pozwala na zaoszczędzenie czasu i pieniędzy inwestora –osoby bez szerokiej wiedzy w tym temacie, nie są w stanie wyselekcjonować najlepszych obiektów,
  • bezpieczeństwo inwestycji w nieruchomości – ekspert monitoruje kluczowe oferty i wybiera dla inwestora godne uwagi projekty. Przed zakupem przez inwestora wybranej nieruchomości, doradca sprawdza: doświadczenie dewelopera i projekty, jakie dotychczas zrealizował, potencjał lokalizacji oraz wpisy do księgi wieczystej -w rozdziale IV ,,Hipoteka” dostępna jest informacja dotycząca zadłużenia hipotek.

Inwestowanie w różne typy nieruchomości: Co warto wiedzieć?

Każdy inwestor posiada własną strategię działania oraz model biznesowy. Jedni pragną inwestować środki finansowe w krótkiej perspektywie czasowej, licząc na szybki zwrot z inwestycji i odłożenie części środków na kilkumiesięczną lokatę w celu ochrony przed spadkiem ich wartości i inflacją, zaś inni wolą długoterminowe działania, które minimalizują koszty związane z handlem i podatkami od zysków kapitałowych. Ile ludzi, tyle jest koncepcji działania. Na ich przykładzie warto zbudować pewien katalog nieruchomości, w które najczęściej inwestują przedsiębiorcy. Decydując się na inwestycję w nieruchomości, należy rozważyć różne warianty:

  1. Kawalerka, mikro apartament, apartament typu studio

    Mały metraż, niska cena zakupu i stosunkowo wysoka rentowność z inwestycji sprawiają, że inwestorzy często interesują się lokalami o małej powierzchni użytkowej, zwanymi kawalerkami. Duży popyt i atrakcyjna cena są gwarancją szybkiego najmu nie tylko przez jednego lokatora, ale coraz częściej także przez pary. Zwrot inwestycji z kawalerek jest szybszy niż w przypadku innych lokali, co sprawia, że są prawdziwą okazją inwestycyjną.

    Nowoczesne apartamenty typu studio są produktem skierowanym do nieco innych odbiorców – w tym przypadku do klienta, który cieszy się wysokimi miesięcznymi dochodami, jest pracownikiem w delegacji bądź tymczasowo przebywa na terenie danego kraju.

    Mikro apartamenty są nowością na polskim rynku nieruchomości, ale w dużych miastach są już dość popularne. Zostały one stworzone z myślą o studentach. Jest to ciekawą alternatywą dla osób chcących studiować, ponieważ obecnie ceny za stancje są zawrotne, a akademiki przepełnione.

  2. Małe mieszkania w nowoczesnym budownictwie.

    Metraż takich mieszkań sięga zazwyczaj 40-50 metrów kwadratowych. Układ pomieszczeń to najczęściej pokój dzienny z aneksem kuchennym, odrębna mała sypialnia i łazienka. Nierzadko dodatkiem jest duża loggia lub balkon. Zaletą tego typu inwestycji jest szybkość wynajęcia mieszkania młodemu małżeństwu, pracownikom firmowym, jak i studentom.

  3. Wielkopowierzchniowe mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego.

banner_text_office

Duża powierzchnia użytkowa oznacza sporą inwestycję finansową. Sprawia to, że stopa zwrotu z takiej inwestycji jest zróżnicowana. Takie obiekty w nowoczesnej lokalizacji przeznaczone są dla zamożnego klienta, który jest skłonny zapłacić wyższą kwotę za najem. Należy pamiętać o tym, że duże mieszkania charakteryzują się niższą ceną za metr kwadratowy, mniejszym popytem, a tym samym możliwością negocjacji cen. Wybierając takie nieruchomości, inwestor oprócz najmu, może zarobić na tzw. aprecjacji wartości obiektu, czyli wzroście jego wartości na przestrzeni kolejnych lat.

Duże mieszkania z rynku wtórnego także posiadają swoje zalety. Inwestor może podzielić nieruchomość na mniejsze lokale, pokoje dla studentów lub pracowników, a tym samym więcej zarobić/

Analiza rynku i identyfikacja okazji inwestycyjnych

Analiza rynku jest niezbędna, aby zrozumieć mechanizmy, zachowania i procesy rynkowe, które odnoszą się do potrzeb odbiorców i konsumentów. Jest to zespół czynności, które zmierzają do podejmowania planistycznych decyzji dotyczących obsługi rynku we wszystkich jego wymiarach. Dzięki analizie i identyfikacji okazji inwestycyjnych poznaje się obszary, mogące decydować o przewadze inwestycji nad konkurencją. Do tego najczęściej wykorzystuje się dwie metody analizy:

  • SWOT – jest to narzędzie badające nieruchomości i całe konkurencyjne otoczenie. Celem tej analizy jest określenie aktualnej pozycji na rynku inwestora i jego perspektyw,
  • PEST – jest narzędziem skupiającym się na badaniach mikro otoczenia nieruchomości. Analiza ta znana jest także pod nazwą „Generalna segmentacja otoczenia”.


W analizie rynku i identyfikacji okazji inwestycyjnych wykorzystuje się także: obserwacje, wywiady, ankiety, badania opinii, analizy podaży, popytu i ceny. Ich głównym celem jest określenie:

  • stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju danej nieruchomości,
  • uwarunkowań popytu i podaży.

Podatki i aspekty prawne: Co każdy inwestor powinien wiedzieć?

Każdy inwestor musi mieć na uwadze aspekty podatkowe, a mianowicie konieczność podzielenia się zyskami od dochodów kapitałowych z fiskusem – w Polsce funkcjonuje podatek Belki. Przyjmuje on formę podatku zryczałtowanego, stanowiącego 19 procent wypracowanego przez kapitał inwestora dochodu. Inwestor, który zdeponował środki np. na lokacie bankowej, nie musi przejmować się jego samodzielnym rozliczeniem, wówczas to bank jest płatnikiem podatku i to on rozlicza zależność z fiskusem. Każda osoba wynajmująca mieszkanie, musi zgłosić to do skarbówki i odprowadzać z tego tytułu comiesięczny podatek. O ile dla przedsiębiorcy dostępne są trzy formy opodatkowania, to dla osoby prywatnej jest tylko jedna możliwość- podatek zryczałtowany - 8,5% lub 12,5%.

Przed zakupem nieruchomości, inwestor powinien zbadać jej stan prawny. Może okazać się, że stan prawny nieruchomości, jaki ujawniony został w księdze wieczystej, jest niezgodny z rzeczywistym, warto więc zadbać o to, aby zbywca zawarł w umowie oświadczenie – nie narazi to wówczas inwestora na dodatkowe koszty.


Autorzy

  • Redakcja CBRE

    Zdjęcie redakcja-cbre

    Specjalizacja: Zespół Content Marketing zajmuje się przygotowaniem i dystrybucją materiałów na platformy CBRE. Na co dzień współpracuje ze specjalistami ze wszystkich linii biznesowych, dbając nie tylko o eksperckość, ale również atrakcyjną formę tworzonych treści.